中國樓市陰霾密布，澳大利亞卻是方興未艾。

澳大利亞國民銀行(NAB)的房地產(chǎn)景氣指數(shù)季報(bào)顯示，2014年一季度，澳大利亞各州的住房市場持續(xù)景氣。除維多利亞州外，其他各州的房價(jià)預(yù)計(jì)將會(huì)繼續(xù)上漲。以悉尼為首府的新南威爾士州的房價(jià)增長預(yù)期3.3%，與昆士蘭州并列為各州房價(jià)增長最快的區(qū)域；而資本回報(bào)率方面，昆士蘭州以4.4%拔得頭籌。

據(jù)NAB的報(bào)告，外國人的購買給澳新房市場帶來很多需求，目前每7處新建房產(chǎn)中，就有1處賣給外國人。根據(jù)澳大利亞法律，非澳大利亞居民只能購買新房，不能購買二手房。在昆士蘭州，外國買家的需求更占到總需求的24.4%。房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)和投資管理公司仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，外國購房者傾向于東部沿海各州。仲量聯(lián)行認(rèn)為，從回報(bào)角度來看，澳大利亞房地產(chǎn)市場仍處于上升期。

外資涌入與房價(jià)泡沫

外資涌入購房，引起澳大利亞當(dāng)?shù)孛襟w的警惕。澳大利亞不少輿論認(rèn)為，外資涌入澳大利亞樓市導(dǎo)致樓價(jià)上升。

2014年3月，澳聯(lián)邦議會(huì)啟動(dòng)房價(jià)調(diào)查委員會(huì)，針對澳房地產(chǎn)領(lǐng)域外國投資狀況展開調(diào)查，以了解外資涌入影響。主管的議員是自由黨國會(huì)議員奧杜伊(Kelly O'Dwyer)。

仲量聯(lián)行國際資本集團(tuán)中國區(qū)總監(jiān)夏飏飏說，對外資涌入澳大利亞樓市是否推高房價(jià)要理性看待。“第一，在澳大利亞外國人只能買新房，不能買二手房，所以兩個(gè)市場還是互相獨(dú)立的；第二，外國人買房的均價(jià)是150萬澳元以上，屬于高端住宅市場，沒有和剛需者在競爭。”

澳聯(lián)邦政府對首套房購買者實(shí)行鼓勵(lì)政策，但只有首套房價(jià)格在65萬澳元以下，才可獲得政府提供的1.5萬元購房補(bǔ)貼。也就是說，滿足剛性需求的房屋應(yīng)該是65萬澳元以下的。

“統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，‘剛需’占購房貸款申請總量的20%，其余都是非首套房購買貸款，也就是說，投資需求和改善住房的需求才是房價(jià)上漲的因素。”夏飏飏說。

另一方面，對澳洲房價(jià)是否已形成泡沫，房價(jià)會(huì)否下跌，澳大利亞輿論也爭論不休。

分析認(rèn)為，澳洲房價(jià)之所以持續(xù)上漲，一方面和人口增長帶來的需求有關(guān)，但澳洲儲(chǔ)備銀行(RBA)接連降息形成的目前30年來最低利息也是澳洲房產(chǎn)市場得以火爆的重要誘因。目前許多非銀行機(jī)構(gòu)的貸款利率可以做到年息5%以下，并且可以提供90%購房貸款。作為對利率最為敏感的房地產(chǎn)市場，房價(jià)上漲在情理之中。

但加息預(yù)期也愈來愈強(qiáng)。澳大利亞儲(chǔ)備銀行行長史蒂文斯(Glenn Stevens)4月3日在參加美國商會(huì)舉辦的商務(wù)午餐會(huì)上公開表示，他對目前快速飚升的房價(jià)感到擔(dān)憂，同時(shí)警示投資人：房價(jià)能升也會(huì)降。

夏飏飏指出，近兩年澳洲房價(jià)上漲雖然很快，從2012年中期到2014年1月增幅達(dá)到16%，但如果與上一個(gè)房價(jià)高點(diǎn)2010年末相比，房價(jià)僅上漲7%，因此從近5年的水平來看，房價(jià)是穩(wěn)步上升的趨勢，并不是陡增。

“如果銀行提高貸款利率，也可能會(huì)同時(shí)放松貸款要求。”夏飏飏補(bǔ)充說，在澳大利亞買房者對價(jià)格的預(yù)期已經(jīng)抬升，對房市信心指數(shù)仍然樂觀。

中國房地產(chǎn)投資大增42%

澳大利亞外國投資委員會(huì)(FIRB)今年2月公布的數(shù)據(jù)顯示， 2012年7月1日至2013年6月30日，F(xiàn)IRB批準(zhǔn)的外國房地產(chǎn)投資為519億美元。來自中國的房地產(chǎn)投資為59.32億澳元，比上一財(cái)年增加42%。來自中國的總投資為158億澳元。也就是說，中國對澳房地產(chǎn)投資占中國總投資的37.5%，中國向澳房地產(chǎn)投資占外資對澳房地產(chǎn)投資的11.4%。

多家中國公司都曾表示將繼續(xù)投資澳大利亞房地產(chǎn)市場。

綠地澳大利亞公司總經(jīng)理Sherwood Luo在2013年底接受澳媒體采訪時(shí)表示，該公司計(jì)劃每年投資增長率為50%。這就意味著3-5年內(nèi)，其投資可達(dá)75億澳元。

2013年3月，綠地集團(tuán)宣布，將在悉尼市中心投資建設(shè)未來悉尼最高公寓樓——逾240米的“悉尼綠地中心”及配套商業(yè)和高星級(jí)酒店。該項(xiàng)目總投資約為4.8億澳元，這是“綠地中心”品牌系列首度落子海外。

除悉尼CBD區(qū)的“綠地中心”外，接下來綠地集團(tuán)還投資了墨爾本賽馬場附近的地塊，計(jì)劃修建1000-1200套住宅。2013年綠地集團(tuán)投資澳大利亞總計(jì)10億澳元。2014年初，據(jù)澳大利亞華文媒體報(bào)道稱，綠地又在悉尼獲得兩個(gè)地塊。

綠地并非個(gè)案。2014年2月，碧桂園澳大利亞有限公司斥資7300萬澳元購買了位于悉尼西北部的一處開發(fā)用地。這是碧桂園首次進(jìn)軍澳大利亞市場。

在酒店地產(chǎn)領(lǐng)域，2014年初，中國富華國際集團(tuán)以1.3億澳元買下墨爾本地標(biāo)建筑柏悅酒店(Park Hyatt)，并考慮繼續(xù)進(jìn)軍其它地產(chǎn)。

除悉尼外，中國公司在維多利亞州首府墨爾本的投資也十分積極。2013年下半年，湖北福星科技公司發(fā)布公告稱，其旗下公司融福(悉尼)公司(Financial Fook)挺進(jìn)墨爾本市場，以1800萬澳元買下南岸區(qū)一開發(fā)地塊。

根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，65%的外國房地產(chǎn)投資集中在新南威爾士州和維多利亞州，最受外國房地產(chǎn)投資青睞的城市是悉尼和墨爾本，原因是城市發(fā)展更為完善，就業(yè)機(jī)會(huì)多，附近有學(xué)校和大學(xué)，亞洲人口多并將持續(xù)增加。

(關(guān)鍵字：中國樓市 澳大利亞 房地產(chǎn) 住房市場)