4月23日，周三。香港樓市已不若兩年前熾熱，內(nèi)地業(yè)主虧本套現(xiàn)更令樓市進(jìn)一步降溫。反觀倫敦，英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，首季樓價(jià)按年急升17.7％，雙倍于全國(guó)約9％的升幅。

老畢早前已說(shuō)過(guò)，倫敦一個(gè)普通住宅賣(mài)36萬(wàn)英鎊，全國(guó)平均樓價(jià)18萬(wàn)英鎊。隨著樓價(jià)與家庭收入日顯脫節(jié)（倫敦樓價(jià)對(duì)年收入約為1∶8；全國(guó)平均為1∶4），不少論者認(rèn)為倫敦房市失控，泡沫二字寫(xiě)在墻上。

卡梅倫政府在一片爭(zhēng)議聲中推出“幫你買(mǎi)計(jì)劃”（HelptoBuy），英國(guó)央行則透過(guò)“融資換貸款計(jì)劃”（FundingforLendingScheme，簡(jiǎn)稱(chēng)FLS），向市場(chǎng)釋放大量便宜錢(qián)，當(dāng)中不少以低息按揭貸款形式借給置業(yè)人士。“幫你買(mǎi)”大家聽(tīng)得多，F(xiàn)LS也許須略作介紹。

根據(jù)這個(gè)計(jì)劃，銀行和按揭貸款機(jī)構(gòu)獲準(zhǔn)以優(yōu)惠息率向英國(guó)央行借入資金，再把這筆款項(xiàng)以按揭或商業(yè)貸款形式發(fā)放予個(gè)人或企業(yè)。倫敦樓市狂態(tài)日彰，許多論者都把矛頭指向政府和英倫銀行，狠批政客和央行為早被海外買(mǎi)家推高的樓價(jià)火上添油。

廉價(jià)信貸充斥市場(chǎng)對(duì)倫敦房地產(chǎn)的刺激，自然不容低估，但當(dāng)?shù)貥莾r(jià)節(jié)節(jié)上揚(yáng)，背后是否還有其他推手？在回答這個(gè)問(wèn)題前，不妨先看看英美兩地整體樓價(jià)走勢(shì)。與十年前比較，美國(guó)樓價(jià)幾乎原地踏步，英國(guó)樓價(jià)則上升40％，兩者皆經(jīng)歷過(guò)2008/09年金融海嘯。上述數(shù)字是根據(jù)英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的全國(guó)樓價(jià)數(shù)據(jù)和S&P/Case-Shiller美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)得出，倫敦升幅自較圖中所示英國(guó)整體樓價(jià)大得多。

除了大量便宜錢(qián)助長(zhǎng)“泡沫”外，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后英國(guó)建屋步伐停滯不前，遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上新婚人士置業(yè)需求，乃樓價(jià)居高不下的另一重要原因。然而，同樣的情況亦在美國(guó)身上發(fā)生，何以英美樓價(jià)有強(qiáng)弱之分？

一則金融危機(jī)后英國(guó)樓市跌得沒(méi)有美國(guó)那么厲害，但更重要的是，與美國(guó)、西班牙、愛(ài)爾蘭等國(guó)家不同，金融危機(jī)前大不列顛并未出現(xiàn)建屋狂潮，既無(wú)大量賣(mài)不出的斷供盤(pán)需要清理，英國(guó)樓價(jià)所受壓力自然不及美西愛(ài)等國(guó)嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后更顯供不應(yīng)求。有人因而認(rèn)為，英國(guó)房屋供應(yīng)在沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)“金融危機(jī)前繁榮”的前提下，陷入“金融危機(jī)后蕭條”。當(dāng)然，那是指房屋供應(yīng)而非樓價(jià)。

其實(shí)，要判斷一地樓市“泡沫”與否，除了看房?jī)r(jià)對(duì)收入比率外，亦不能忽視租金。英國(guó)樓價(jià)對(duì)收入中位數(shù)比率，2007/08年較歷史均值高出五六成之多，近年雖略為下降，但仍高出歷史均值四五成。然而，英國(guó)租金近年上升勢(shì)頭更明顯，租金對(duì)收入比率偏離歷史均值之遠(yuǎn)，跟樓價(jià)相比已不遑多讓?zhuān)�海嘯后英國(guó)租金對(duì)收入比率持續(xù)上升從未稍歇。

樓價(jià)跟打工仔收入脫節(jié)，即使英國(guó)政府“幫你買(mǎi)”、英國(guó)央行“放水”送你一程，但為供樓壓力巨大在所難免。租可以了吧？以負(fù)擔(dān)能力計(jì)，租金占月入比例甚至高于按揭還款，名副其實(shí)租又貴死買(mǎi)又買(mǎi)不起。這種苦況，香港人可謂感同身受。

(關(guān)鍵字：英國(guó) 樓價(jià) 泡沫)