2018年，是一個令人悲傷的年份，做投資都不賺錢，在大城市里買房子，好像也不賺錢。

但是。從全國范圍的數(shù)據(jù)來看，2018年的中國房地產(chǎn)市場，卻又是一個不折不扣的“大年”。

過去1年，中國的新建商品住宅，創(chuàng)下了2010年以來9年的最大漲幅，12.22%。

國家統(tǒng)計局昨日發(fā)布的《2018年1-12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示：2018年，中國新建商品住宅平均價格約8544.17元/平米，同比2017年——新建商品住宅均價7614/元平米——上漲了12.22%。

這兩個指標創(chuàng)下了兩個記錄：中國新建商品住宅的銷售價格繼續(xù)創(chuàng)下歷史新高，單年度漲幅創(chuàng)下2010年以來新高——金融危機以來第二高。

回查中國房價，僅在2008年出現(xiàn)過下跌，其它時間都在上漲。2000年以來，最大的漲幅出現(xiàn)在2009年——“4萬億”貨幣大刺激之后的1年，當年新建住宅價格達到4459元/平米，漲幅達到24.7%——這是2000年以來中國房價唯有的一次超過20%的漲幅。

隨后從2010年到2017年，漲幅大部分時間都是個位數(shù)(最低1.42%，最高9.1%)。只有一次超過10%，2016年——“去庫存”政策全面推行后的1年，新建住宅價格漲幅11.28%，達到7203元/平米。

剛剛過去的這一年，漲幅超過了2016年。

造成最大的漲幅，主要不能歸因于大中城市，而是大量的小城市帶來的。

這有兩個原因，一是，2018年中國有數(shù)十個大中城市都執(zhí)行了嚴厲的“環(huán)比零增長”限價政策，帶來一二線城市的房價在2018年是基本穩(wěn)定的——比如深圳2018年二手房價格成交價同比增長了3.5%，創(chuàng)下近10年來最低增長紀錄。二是，小城市推出的天量psl棚改政策，相當于通過權(quán)力+貨幣的手段，再造需求量，推動了小城市的房價大漲。你現(xiàn)在到不少小城市，很容易就都能見到：在過去2年里，那里的房價翻了1倍甚至更高。

從國家統(tǒng)計局的銷售面積結(jié)構(gòu)也能看出來——中國三大都市圈全在“東部”，這個區(qū)域的銷售量是下降的，中西部是上升的。

2018年，東部地區(qū)商品房銷售面積67641萬平方米，比上年下降5.0%，降幅比1-11月份收窄0.1個百分點;銷售額79258億元，增長6.5%，增速提高0.9個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積50695萬平方米，增長6.8%，增速回落1.1個百分點;銷售額33848億元，增長18.1%，增速回落2.5個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積45396萬平方米，增長6.9%，增速提高0.3個百分點;銷售額31127億元，增長23.4%，增速回落0.1個百分點。東北地區(qū)商品房銷售面積7922萬平方米，下降4.4%，降幅與1-11月份持平;銷售額5740億元，增長7.0%，增速回落0.3個百分點。

上述只是其中一項，另外還有兩項創(chuàng)下了歷史記錄：新建商品住宅銷售面積、銷售金額，雙雙創(chuàng)下歷史新高——住宅銷售面積逼近了15億平米，銷售額逼近了13萬億(整個商品房銷售量價也是同樣)。

這兩個數(shù)據(jù)，都超過了我之前的預期——我原本預期2018年新建住宅的銷售面積會略低于2017年，14億平米左右，銷售金額會創(chuàng)新高，但在12萬億關口。

在2018年，中國新建住宅銷售面積達到14.79億平米，同比去年，仍然實現(xiàn)了微弱正增長，增長了2.17%——這個增速創(chuàng)下了過去4年的新低。主要是緣于去年12月份單月的銷售量大增(超過1.92億平米)，比前11月的平均值增長了64%——前11月新建住宅平均月度成交為1.17億平米。

住宅銷售面積在2014年出現(xiàn)了接近10%的跌幅，隨后由于政策刺激，轉(zhuǎn)頭上漲，并在2016年錄得超過2成以上的雙位數(shù)增長。但隨后的2年里，增幅持續(xù)下滑，2018年基本是持平。

相應的，新建商品住宅銷售額在2018年達到了12.64萬億，同比去年大幅上漲了14.65%，增速遠遠超過銷售面積的增速——反應出住宅價格在去年的上漲勢頭更為迅猛。這個主要原因也是在于去年12月單月的銷售量大增，帶來的銷售金額也大增——12月份，新建住宅銷售金額超過1.64萬億元，比前11月的平均值也增長了64%——前11月新建住宅平均月度成交額為9995億元。

住宅銷售金額也在2014年錄得了負增長，隨后直線拉升，2016年增幅超過36%，2017-2018的增幅也是顯著下行。

再有第四項創(chuàng)下新高的，是房地產(chǎn)投資增速。2018年全年，房地產(chǎn)投資12萬億，增速9.5%，創(chuàng)下過去4年新高。其中，住宅投資8.5萬億，增速13.4%，創(chuàng)下2014年以來5年新高。

住宅投資波動比銷售量價延后1年。2015年，中國新建住宅投資出現(xiàn)零增長，隨后逐年上升，2018年錄得雙位數(shù)增長。

如果單從以上數(shù)據(jù)看：2018年是一個“超預期”的市場，各項數(shù)據(jù)都有些超預期。不但不是一個“蕭條”的市場，反而是一個“繁榮”的市場。不但不是一個“小年”，而是一個“大年”。這一點，和大部分買房人的感知，是完全相反的�；蛘邷蚀_的說：上半年感知是一致的，下半年是相反的，坐了過山車。

但我們?nèi)绻�要對明年的市場做出一個判斷來，可能需要看環(huán)比的數(shù)據(jù)，那反應出貿(mào)易戰(zhàn)下企業(yè)的行為變化。

這些數(shù)據(jù)都不是很好看。

一是，統(tǒng)計局今日公布2018年四季度和全年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)初步核算結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)GDP在四季度同比增長只有2%，在所有行業(yè)中增速最低。就是放到全年，也是倒數(shù)第二，僅僅高于第一產(chǎn)業(yè)。這個數(shù)字我沒有回查歷史數(shù)據(jù)，但相信是近年來比較差的表現(xiàn)。

二是，房地產(chǎn)投資從三季度開始逐月走低，10.2%降到9.5%。

三是，土地購置費增速大幅下滑。

2018年全年，房企買地花的錢是16102億元，同比增長18.0%，比1-11月份回落2.2個百分點，但和2017年相比，增幅大幅回落了31.4個百分點。房企土地購置面積29142萬平方米，比上年增長14.2%，增速比1-11月份回落0.1個百分點，比上年也回落了1.6個百分點。

2017年，房企土地成交價款13643億元，增長了49.4%，增速提高2.4個百分點。

這顯示出，2018年，房企在買地上普遍變得“小手小腳”，尤其是在萬科喊出“活下去”之后，房企普遍進入主動去杠桿的階段。

從以上這些環(huán)比數(shù)據(jù)變化，2019年的房地產(chǎn)市場才有可能變成一個“小年”。具體會多差，還需要觀察，但是，我認為，如果沒有超乎預期的政策刺激，房地產(chǎn)的銷售面積、銷售金額，有可能會出現(xiàn)低增長，甚至是負增長。以目前的市況觀察論，以市場本身的運行周期論，以現(xiàn)行的政策刺激力度論，都很難再期待2019年的房地產(chǎn)市場在2018年的基礎上繼續(xù)升溫，房地產(chǎn)企業(yè)是要做好苦日子的準備的——對企業(yè)而言，量比價重要。

當然，這是針對全國整體性市場而言的。中國太大，具體到不同區(qū)域的市場，很難一概而論。對于超一線城市，往往是提前反應的。這個需要我們結(jié)合著個人所在的具體城市，展開具體的討論。

(關鍵字：房地產(chǎn) 最大漲幅)