昨日，上海拍出了中國最貴地王!在17家房企的圍剿之下，經(jīng)過426輪舉牌，融信中國以110.1億元總價(jià)、名義樓板價(jià)10萬元/平方米、溢價(jià)率139%、可售面積樓面價(jià)14.3萬元/平方米摘得該地塊，創(chuàng)下中國土地成交史上單價(jià)最貴地王紀(jì)錄。

值得注意的是，閩系房企拿地兇猛，正以黑馬之勢(shì)在全國跑馬圈地。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至目前，以融信中國、泰禾集團(tuán)(20.540, -0.54, -2.56%)等為首的11家閩系房企年內(nèi)在一、二線城市以高溢價(jià)率壓倒其他龍頭房企拿地，合計(jì)拿地金額已達(dá)1334億元。

最貴地王

單價(jià)售價(jià)逼近20萬元

據(jù)了解，作為靜安與閘北兩區(qū)合并后新靜安首次出讓的住宅地塊，上海靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊未拍先火，關(guān)注度爆棚。該地塊地處市中心，距離陸家嘴(26.220, -0.54, -2.02%)、人民廣場(chǎng)、大寧等重要CBD基本都在3公里范圍，周邊的交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套非常完善，有近20家房企參與舉牌。

重要的是，該地塊開發(fā)要求嚴(yán)苛，包括商業(yè)服務(wù)業(yè)和住宅比重分別是10%、90%，住宅套數(shù)下限931套，全裝修比例80%以上，中小套型比例不低于80%，要求100%持有商業(yè)，持有不低于15%建筑面積住宅用于租賃。

克而瑞研究認(rèn)為，這些條件的限制將增加企業(yè)的成本，同時(shí)影響項(xiàng)目的資金回流速度，更加考驗(yàn)企業(yè)的融資能力和綜合開發(fā)能力。

克而瑞研究表示，從成交樓板價(jià)來看，100315元/平方米已然是“面粉貴于面包”，與地塊僅一街之隔的為萬科翡翠雅賓利項(xiàng)目，目前均價(jià)僅為90000元/平方米左右，今年上半年總成交金額為35.82億元。不過縱觀過去幾年上海的土地出讓，不乏曾經(jīng)讓人覺得“面粉貴過面包的”地王，但是隨著市場(chǎng)的上漲，板塊的崛起，加上企業(yè)良好的銷售策略和產(chǎn)品打造能力，不少地王都成功解套，甚至實(shí)現(xiàn)盈利。

而業(yè)內(nèi)對(duì)該地塊未來入市的銷售價(jià)格看法不一，不過多位熟悉市場(chǎng)人士認(rèn)為，保守估計(jì)，該地塊售價(jià)將超過18萬元/平方米，20萬元/平方米甚至更高也有可能。而同屬于該區(qū)域的上海華僑城蘇河灣11號(hào)樓，今年成交的一聯(lián)排別墅單價(jià)高達(dá)34.49萬元/平方米，創(chuàng)造中國歷史最高單價(jià)銷售紀(jì)錄。

鑒于此，克而瑞研究認(rèn)為，靜安地塊也是如此，雖然超過10萬元/平方米的樓板價(jià)令人警惕，但是并非完全不可為。一方面地塊所處位置稀缺，周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲預(yù)期比較強(qiáng)烈，據(jù)了解周邊項(xiàng)目中糧天悅一號(hào)9月開盤預(yù)估價(jià)格約為11萬元-13萬元/平方米，在靜安地王出現(xiàn)之后，周邊項(xiàng)目的價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步上漲，從而進(jìn)一步提升板塊房?jī)r(jià)，靜安地王未來盈利也能進(jìn)一步保障。另一方面，融信現(xiàn)在發(fā)展勢(shì)不可擋，擴(kuò)張決心堅(jiān)定，且從杭州公館等項(xiàng)目的開發(fā)來看，企業(yè)產(chǎn)品打造能力也是值得期待下的。

閩系房企

年內(nèi)拿地花1334億元

事實(shí)上，融信中國已在上海布局8個(gè)項(xiàng)目。公開資料顯示，截至目前，融信今年已經(jīng)在全國拿地14宗，其中有7宗地的溢價(jià)率超過50%，10宗地的成交額超過10億元，年內(nèi)總拿地金額超過340億元，而融信中國2015年在全國的房地產(chǎn)銷售額為295.3億元。

更值得注意的是，近兩年來，閩系房企在全國拿地動(dòng)作兇猛。旭輝集團(tuán)、陽光城(6.220,-0.08, -1.27%)、泰禾集團(tuán)、建發(fā)股份(12.170, -0.05, -0.41%)、正榮集團(tuán)、融信中國、禹洲地產(chǎn)等“閩系”開始頻頻于上海、北京、杭州、合肥等一、二線城市以高溢價(jià)率壓倒其他龍頭房企拿地，并且屢屢創(chuàng)造新“地王”。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11家閩系房企年內(nèi)拿地金額高達(dá)1334億元，在已搶到的地塊中，有多達(dá)48宗可以稱為地王，而全國2016年前7月溢價(jià)率超過50%的地塊為189宗，也就是說，全國地王有超過20%被閩系房企獲得。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，從當(dāng)前上海土地市場(chǎng)特征來看，今年以來上海“地王”現(xiàn)象已與往年不同，往年一般是一個(gè)城市出一個(gè)“地王”或少數(shù)幾個(gè)“地王”，一旦市場(chǎng)遇到調(diào)整，那么這幾個(gè)“地王”或許會(huì)存在操盤的風(fēng)險(xiǎn)，最糟的結(jié)果就是項(xiàng)目降價(jià)銷售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓。但目前來看，房企越來越多通過金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，從預(yù)期影響來看，隨著政策面的收緊與市場(chǎng)調(diào)整期的到來，在上述熱點(diǎn)城市制造“地王”的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，一旦這樣的風(fēng)險(xiǎn)到來，風(fēng)險(xiǎn)就不僅僅會(huì)波及房企自身，還會(huì)波及金融機(jī)構(gòu)，甚至金融機(jī)構(gòu)背后的個(gè)人投資者。因此，對(duì)于上海土地市場(chǎng)來講，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整的階段時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項(xiàng)目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能會(huì)爆發(fā)。

(關(guān)鍵字：樓面)