6月份以來(lái)的“錢(qián)荒”警報(bào)，一度使銀行流動(dòng)資金出現(xiàn)嚴(yán)重短缺，也讓一直被認(rèn)為資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)感到心驚。6月的最后一周，地產(chǎn)圈內(nèi)人見(jiàn)面的第一個(gè)問(wèn)題就是“流動(dòng)性收緊，有沒(méi)有影響到公司的資金鏈”，而答案幾乎無(wú)一例外是否定的。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，房企目前的資金充裕程度雖然還比不上2010年，但比2011年和2012年要好很多。只是相對(duì)的資金寬裕能維持多久，目前是一個(gè)未知數(shù)。

雖然上半年地產(chǎn)商從海外融資超過(guò)700億元，多數(shù)房企也已經(jīng)逐步擺脫了銀行借款的單一融資渠道，不過(guò)有一點(diǎn)可以明確，那些過(guò)度依賴(lài)信托、私募等表外資產(chǎn)融資的企業(yè)，將會(huì)面臨財(cái)務(wù)壓力。

前5月資金很寬裕/

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前5月也許是房企資金最為充裕的時(shí)期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金45115億元。這個(gè)數(shù)字不僅比去年同期多出1.1萬(wàn)億元，也比2010年同期要高出很多。

今年房企資金如此充裕的原因，主要在于企業(yè)的銷(xiāo)售情況較2011年和2012年前5月大幅好轉(zhuǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，房企到位資金中，定金及預(yù)收款12514億元，增長(zhǎng)57.9%；個(gè)人按揭貸款5404億元，增長(zhǎng)61.7%。

克爾瑞公布的《2013年度上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP50》排行顯示，萬(wàn)科和綠地的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)幅度甚至達(dá)到了三到四成。

除了銷(xiāo)售額的大幅增長(zhǎng)外，房企通過(guò)境外市場(chǎng)融資金額也創(chuàng)了新高。中國(guó)指數(shù)研究院5月8日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資狀況分析》顯示，2013年上半年，共有27家上市房企發(fā)債融資759億元，已超2012年全年25%。

另一方面，開(kāi)發(fā)貸的發(fā)放也在增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，房企國(guó)內(nèi)貸款8051億元，增長(zhǎng)27.9%。這使得地產(chǎn)商的資金較去年大為充裕。中國(guó)上市房企研究中心副主任張化東博士通過(guò)對(duì)A股上市房地產(chǎn)公司的凈負(fù)債率跟蹤分析，稱(chēng)目前是這些上市房企兩年來(lái)資金情況最好的時(shí)期。房企的融資渠道拓展較好，對(duì)于流動(dòng)性收縮應(yīng)對(duì)能力更強(qiáng)。

張化東甚至預(yù)測(cè)，即使出現(xiàn)連續(xù)性的流動(dòng)性收緊，以房企目前的資金充裕度，至少能維持兩個(gè)季度才會(huì)有所反映。

顯然，短期的流動(dòng)性收緊，對(duì)多數(shù)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)影響并不大�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞(微博)》記者近日采訪(fǎng)了碧桂園、綠城、萬(wàn)科、龍湖等多家企業(yè)，這些企業(yè)都表示，目前的流動(dòng)性收緊對(duì)公司短期并沒(méi)有影響。

事實(shí)上，很多公司近期仍在追加資金投入。此前綠地及福建泰坤貿(mào)易有限公司以47.21億元競(jìng)得徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3號(hào)地塊，刷新了上海的總價(jià)“地王”。

單一信托房企受沖擊/

不過(guò)，流動(dòng)性的收緊對(duì)部分中小企業(yè)來(lái)說(shuō)影響巨大，尤其是那些資金大量來(lái)自于“影子銀行”的房地產(chǎn)企業(yè)，甚至?xí)�有致命影響�?/p>

張化東認(rèn)為，治理“影子銀行”的影響更多的作用于增量資金，對(duì)存量資金的影響有限，關(guān)鍵看開(kāi)發(fā)商如何應(yīng)對(duì)未來(lái)的投資安排，如果在資金不充裕的情況下增加前端投資，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)被放大。

中國(guó)指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，央行出重拳治理“影子銀行”，受影響最大的，可能就是信托和私募資金。尤其是信托領(lǐng)域的單一信托。大規(guī)模使用單一信托募資的房企將會(huì)受到很大的沖擊，接下來(lái)，這些企業(yè)的募資可能會(huì)發(fā)生困難。

克爾瑞研究分析師朱一鳴說(shuō)，今年三季度有大量的信托面臨兌付。國(guó)家對(duì)“影子銀行”的治理，有可能影響到這些到期信托的再融資，對(duì)企業(yè)資金鏈產(chǎn)生較大影響。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此前在行業(yè)內(nèi)大量通過(guò)信托融資的企業(yè)，主要是中華企業(yè)、泰禾、陽(yáng)光城、綠城等房地產(chǎn)企業(yè)。而從去年下半年開(kāi)始，這些企業(yè)使用信托融資的情況發(fā)生了分化。以中華企業(yè)為代表的部分房企，目前為止仍然在大量使用信托融資。就在今年的6月26日，中華企業(yè)剛剛公布，擬向中信信托有限責(zé)任公司借款6億元，期限兩年，綜合年利率10%。

而同樣在2011年大量使用信托融資的綠城中國(guó)，從去年開(kāi)始，就逐漸減少了信托融資的利用�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者曾于6月29日短信采訪(fǎng)綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平，詢(xún)問(wèn)“影子銀行”的治理，是否會(huì)對(duì)綠城的資金鏈產(chǎn)生影響。后者回應(yīng)：去年之后，持穩(wěn)健姿態(tài)，運(yùn)營(yíng)平安。

熱錢(qián)流出影響或更大/

相比“影子銀行”，對(duì)房企未來(lái)資金鏈產(chǎn)生更大影響的，也許是海外熱錢(qián)的大量流出。

6月20日，伯南克表示，在去年實(shí)施的第三次量化寬松政策將有可能于2013年年末縮減，并有可能在2014年某個(gè)時(shí)候最終停止該政策。在這一風(fēng)向下，海外的熱錢(qián)開(kāi)始出現(xiàn)大規(guī)模流出新興市場(chǎng)。

而此前，海外資本市場(chǎng)恰恰是內(nèi)地房企融資的重要渠道。根據(jù)中指院的不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年房企僅通過(guò)海外資本市場(chǎng)發(fā)債融資金額就超過(guò)700億元。今年上半年，綠地、萬(wàn)達(dá)、朗詩(shī)、均收購(gòu)了在香港股市上市的企業(yè)，并被認(rèn)為可能會(huì)通過(guò)這些被收購(gòu)的香港上市公司融資。五洲國(guó)際、當(dāng)代置業(yè)也在近期赴港上市。此外，多家A股地產(chǎn)公司的高管也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，近期有計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)香港殼，并在港股市場(chǎng)上市。

但在QE3即將退出，海外熱錢(qián)紛紛撤離的背景下，海外市場(chǎng)還能否充當(dāng)房產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道，將是一個(gè)疑問(wèn)。

(關(guān)鍵字：錢(qián)荒 房地產(chǎn)企業(yè))