土地市場降溫趨勢延續(xù)到2019年。
 

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2019年開年，一二線城市賣地金額下降趨勢明顯。1月份，40個一二線城市賣地2525.9億，同比2018年下降15.4%，環(huán)比下調(diào)幅度達(dá)到了32.4%。

整體看，最近幾個月熱點城市土地成交額相對同比漲幅放緩。平均土地溢價率40個城市有32個城市出現(xiàn)溢價率下調(diào)。一家銷售額排名在前十的房企高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“去年土地市場火熱，盡管7月31日之后土地市場逐漸降溫，但土地成交同比依然高增長。今年年初市場尚未回溫，房企土地儲備充裕，土地市場有所降溫也很正常。目前，住房市場有待恢復(fù)，只有住房市場平穩(wěn)了，土地市場才會回歸常態(tài)化。在此之前，房企會謹(jǐn)慎拿地，基于補(bǔ)倉心態(tài)，隨售隨補(bǔ)。”

　　退燒

土地儲備對于房企來說是生存之本，土地儲備決定了未來企業(yè)的銷售額高低，也決定了其獲取資金的潛力大小，更是保證房企自身規(guī)模化的重要基礎(chǔ)。持續(xù)穩(wěn)定的土地儲備量是大房企持續(xù)規(guī)模化發(fā)展的“壓艙石”。房企拿地正呈現(xiàn)全面退燒趨勢。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，在成交方面，2019年1月份，全國300個城市共成交土地1958宗，環(huán)比減少43%，同比減少1%；成交土地面積8191萬平方米，環(huán)比減少41%，同比減少3%。其中，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)609宗，環(huán)比減少42%，同比減少0.3%；成交面積3031萬平方米，環(huán)比減少40%，同比減少7%；

成交量下降同時，成交價格也呈現(xiàn)下降趨勢。數(shù)據(jù)顯示，全國300個城市成交樓面均價為2000元/平方米，環(huán)比減少6%，同比減少19%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為3506元/平方米，環(huán)比減少8%，同比減少26%。

房企拿地謹(jǐn)慎態(tài)度在2019年開年表現(xiàn)尤為明顯。華創(chuàng)證券調(diào)研報告顯示，1月萬科在土地市場獲取廣州、上海、北京等地10個項目以及3個物流項目，拿地區(qū)域主要集中于一二線城市。1月公司新增建面296.6萬平方米，環(huán)比下降49%、同比增長10.9%；對應(yīng)總地價129.9億元，環(huán)比下降61%，拿地金額占比銷售金額為26.6%；平均樓面價4379元/平方米，環(huán)比下降23.6%，拿地均價占比當(dāng)月銷售均價28.5%，較2018年下降11.4%。按銷售均價1.5萬元/平方米估算公司1月新增貨值456億元，略低于同期銷售金額488.8億元，拿地略趨謹(jǐn)慎。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析認(rèn)為，1月的土地市場需要從兩個角度來看，一方面是季度性因素，由于臨近春節(jié)，市場不但成交量萎縮，房企的拿地動作也在放慢，而2019年春節(jié)又相比2018年提前了小半個月，也間接影響到1月的土地市場；另一方面則是房企心態(tài)變化，2018年市場降溫，土地流標(biāo)現(xiàn)象增多，的確對房企的整體心態(tài)產(chǎn)生了影響，也對近期房企拿地積極性產(chǎn)生一定影響。

“土地市場相對于樓市是一個滯后指標(biāo)。2017年，一線、強(qiáng)二線樓市全線開始降溫，土地市場2018年還在增長，最近幾個月成交量開始下滑。這主要是因為，在樓市降溫之后，土地市場也開始降溫，尤其是2018年的8月份之后，隨著全國熱門城市的樓市全面降溫，土地市場降溫態(tài)勢很明顯，所以出現(xiàn)土地流標(biāo)，溢價率大幅下滑。溢價率目前已創(chuàng)新低。”易居研究院副院長楊紅旭表示。

　　土地市場將重點回歸二線城市

開年土地市場降溫除了市場因素也有季節(jié)因素。“一般來說，年初推地的節(jié)奏會比較慢，所以從成交角度來看會表現(xiàn)得較為低調(diào)，這可能是土地市場退燒的一個原因。第二個原因就是從企業(yè)的投資拿地策略角度來看，因為三四線城市市場開始降溫后，土地市場拿地有風(fēng)險，所以排名前50的大品牌開發(fā)商，會更重視一二線城市，尤其是聚焦二線城市，因此拿地總量可能會出現(xiàn)下降，畢竟二線城市的推地節(jié)奏比較慢，從絕對量來講，也沒有去年下半年那么多。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示。

就2019年土地市場整體走勢來看，張宏偉認(rèn)為，從大的趨勢以及企業(yè)策略角度來講，2019年土地市場重點會回歸二線城市。一線城市雖然也比較好拿地，但是由于一線城市推地量比較少。所以，房企會將重點放在二線城市。比如，省會城市、計劃單列市等經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況比較好的城市會作為布局重點。在核心城市周邊的三四線城市可能會繼續(xù)被關(guān)注，其他三四線城市可能會面臨去庫存的壓力，拿地會比較謹(jǐn)慎。整體而言，三四線城市土地市場會持續(xù)降溫，一二線城市推地量年初較少，估計到二季度以后，尤其是下半年可能會增加。整個土地市場拿地的活躍度可能在二季度以后尤其是下半年，在二線城市會回升。

楊紅旭發(fā)現(xiàn)，最近兩個月有一種新的跡象正在出現(xiàn)，大中房企的融資面有所寬松，力度、規(guī)模在增加，開發(fā)區(qū)的資金面略有好轉(zhuǎn)。所以最近兩個月，少數(shù)的大中型企業(yè)拿地速度與2018年8月之后相比會有所加快，這說明，一些大中型企業(yè)認(rèn)為一、二線城市拿地機(jī)會正在來臨。不過，楊也認(rèn)為，如果看全國的數(shù)據(jù)和大多數(shù)城市的數(shù)據(jù)，2019年的土地市場仍然會繼續(xù)低迷。因為2017年和2018年，全國土地購置量都出現(xiàn)了大幅增長，房企土地儲備充足。因此，2019年，土地市場大概率會出現(xiàn)成交面積、成交金額的下滑、同比下跌。所以2019年土地市場大勢是降溫的，但是少數(shù)地區(qū)，一線、強(qiáng)二線城市，土地成交會趨于活躍，這主要是因為大部分大中企業(yè)拿地布局的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，一致性地轉(zhuǎn)向一、二線城市。

此外，根據(jù)全國土地購置均價占商品房銷售均價比重年度走勢數(shù)據(jù)，楊紅旭發(fā)現(xiàn)，這一比例正逐年走高，并于2017年達(dá)到歷史峰值至68%。2018年，該比例有所降低至64%。“這一比例顯示了房價與地價的關(guān)系。這個比值越高，說明開發(fā)企業(yè)的拿地成本越來越高，拿高價地的風(fēng)險越來越大，因為地價已經(jīng)漲幅超過了房價。2019年，土地市場仍然需要面臨調(diào)整。”

上述房企高管也認(rèn)為，今年上半年，土地市場仍會保持相對平淡，預(yù)計下半年市場回溫，土地成交有所恢復(fù)，但全年土地成交不會再超過去年。

張波認(rèn)為，2019年全國樓市總體保持穩(wěn)定的大背景下，不同房企、不同城市的土地市場依然會呈現(xiàn)分化、多樣化、熱點恒熱等特點�？傮w來看，市場供應(yīng)穩(wěn)定，一線城市供應(yīng)量增加。房企拿地節(jié)奏呈現(xiàn)分化。熱點一二線城市的核心地塊、有著大概念支撐的區(qū)域依然是房企的重點搶奪點，房企拿地更愿意付出更多成本，選擇風(fēng)險小、機(jī)遇大的區(qū)域，而風(fēng)險相對較大的五六線及以下城市，房企拿地會變得更為理性。中小房企拿地的謹(jǐn)慎度會持續(xù)提升，部分中小房企甚至?xí)�主動退出部分城市和區(qū)域，而大型房企拿地依然會保持一定節(jié)奏，但在拿地的城市選擇上或會出現(xiàn)一些變化。而土地供應(yīng)的多樣化仍將持續(xù)。2018年土地供應(yīng)中，有住宅土地、租賃土地、保障性住房等。2019年還將可能有農(nóng)村土地入市流轉(zhuǎn)增加、集體土地進(jìn)入租賃市場、養(yǎng)老相關(guān)土地增加的情況。

(關(guān)鍵字：地價漲幅超房價 房企拿地積極性正全面退燒)