即將淡出的限購

在一次次的試探、否認(rèn)、叫停、暗松之后，影響中國房地產(chǎn)市場四年之久的限購政策，即將淡出。

 昨日有消息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方。這意味著除四大一線城市之外的30多個限購城市，有可能全面松綁限購政策。

對此，接近住建部的權(quán)威人士向上證報記者確認(rèn)，上述政策方向和趨勢已經(jīng)明確。但具體是否發(fā)文、何時發(fā)文，相關(guān)部門還需等待中央態(tài)度。

2010年4月，為應(yīng)對部分城市房價過快上漲，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求房價上漲過快城市限制家庭購房套數(shù)，被業(yè)內(nèi)稱為“限購令”。粗略統(tǒng)計，有40多個城市執(zhí)行著不同程度的限購政策。后續(xù)市場情況表明，限購確實在一定程度上抑制了成交量，并進(jìn)而抑制了房價的過快上漲。

2013年下半年，銀行系統(tǒng)針對房地產(chǎn)業(yè)突然收緊信貸，6月下旬出現(xiàn)的“錢荒”，更是給市場潑了盆冷水。再加上受八項規(guī)定、六項禁令等因素影響，高端消費大為萎縮，樓市也受到波及，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場去年底開始全面降溫，“入冬”速度遠(yuǎn)超預(yù)期。

“目前中國樓市不是淡，而是冷。繼續(xù)下去，恐怕要出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險。中介公司已經(jīng)開始裁員關(guān)店，部分城市5月份成交量甚至不如春節(jié)期間。這種情況十分罕見。”一家大型房企高管稱。

也正是房地產(chǎn)市場的快速降溫，為重新考量限購等政策提供了條件。

昨日有消息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方。這意味著除四大一線城市之外的30多個限購城市，有可能全面松綁限購政策。

對此，接近住建部的權(quán)威人士向上證報記者確認(rèn)，上述政策方向和趨勢已經(jīng)明確。但具體是否發(fā)文、何時發(fā)文，相關(guān)部門還需等待中央態(tài)度。“在決策層看來，一線城市目前還很難在近期松綁限購，因為之前（房價）上漲過快，且目前還沒有見到明顯的房價下降或市場調(diào)整。”該人士稱。

“我咨詢了很多房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在企業(yè)層面還沒有得到這個消息。但我們感覺這個政策執(zhí)行的可能性很大，無論它以怎樣的形式表現(xiàn)出來。”中原地產(chǎn)首席運營官李文杰表示。

四年限購路

限購，這個具有較強行政色彩的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，曾被視為抑制房價上漲的利器，也曾因其行政色彩而引發(fā)爭議。

為應(yīng)對部分城市房價過快上漲，兌現(xiàn)“一定要把房價上漲趨勢控制住”的承諾，2010年4月，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求房價上漲過快城市限制家庭購房套數(shù)，被業(yè)內(nèi)稱為“限購令”。粗略統(tǒng)計，目前有40多個城市執(zhí)行著不同程度的限購政策。后續(xù)市場情況表明，限購確實在一定程度上抑制了成交量，并進(jìn)而抑制了房價的過快上漲。

縱觀四年限購歷程可以發(fā)現(xiàn)，其影響最大的階段是2011年和2012年。當(dāng)時，綠城中國等以高端物業(yè)為主要產(chǎn)品類型的開發(fā)商，成交量驟減。綠城無奈走上賣項目、賣股份的求生之路。當(dāng)企業(yè)和地方通過各種渠道呼吁解除行政性調(diào)控時，住建部有關(guān)人士曾私下無奈地表示，“目前除了行政性強行限購，誰還有更好的調(diào)控房價的辦法，我們虛心求教。”

一些對土地出讓和房地產(chǎn)市場依賴程度較高的地方政府也曾屢屢試圖解除限購，比如蕪湖、武漢、廈門、珠海、長沙等，而多數(shù)變相或直接的松綁，都以地方政府否認(rèn)、收回，或上級政府叫停等方式草草收場。這也折射出中央層面對執(zhí)行限購政策的決心。

不過，限購的威力在2013年已經(jīng)開始淡化。2012年底至2013年，各地商品房成交量強勢反彈，并帶來房價再次大漲。業(yè)內(nèi)人士事后回顧，除了個稅按差額20%征收等政策帶來恐慌式購房外，市場面貨幣供應(yīng)量的整體充足，是導(dǎo)致各地樓市再度火爆的主要因素。在需求龐大的情況下，限購“高壓線”被各種暗箱操作屢屢突破，從而效力大減。

2013年下半年，銀行系統(tǒng)針對房地產(chǎn)業(yè)突然收緊信貸，6月下旬出現(xiàn)的“錢荒”，更是對市場潑了盆冷水。再加上受八項規(guī)定、六項禁令等因素影響，高端消費大為萎縮，樓市也受到波及，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場去年底開始全面降溫，“入冬”速度遠(yuǎn)超預(yù)期。

“雙向調(diào)控”啟程

“目前中國樓市不是淡，而是冷。繼續(xù)下去，恐怕要出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險。中介公司已經(jīng)開始裁員關(guān)店，部分城市5月份成交量甚至不如春節(jié)期間。這種情況十分罕見。”一家大型房企高管稱。

也正是房地產(chǎn)市場的快速降溫，為重新考量限購等政策提供了條件。

今年的政府工作報告中重申，中國將遏制房地產(chǎn)投機。即，針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

今年全國兩會期間，住建部副部長齊驥明確指出，今年將實施的房地產(chǎn)市場“雙向調(diào)控”即為分類指導(dǎo)，就是對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市，要控制供地和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，采取必要手段，消化庫存。

市場將上述動向解讀為:中央對今年房地產(chǎn)市場基本態(tài)勢已“心中有數(shù)”，限購政策或存在松動的空間。

而根據(jù)上證報記者在多個二、三線城市的調(diào)研，在地方經(jīng)濟(jì)增長乏力、房地產(chǎn)市場成交低迷等多重壓力下，目前地方松綁限購的意愿較為強烈。一些城市也已陸續(xù)出臺松綁政策。與過去兩年不同的是，這些放松限購的政策基本得到認(rèn)可。

對此，住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長趙路興向上證報記者表示，這個方向沒錯。他分析，今后中央不會再出臺全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是重在建立長效機制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。政策思路主要為:其一，將對房地產(chǎn)市場進(jìn)行因城因地分類調(diào)控，以地方政策為主;其二，實行“雙向調(diào)控”政策，即一、二線熱點城市，繼續(xù)抑制投資性需求，調(diào)控方向難以改變，調(diào)控力度也難以放松，同時，增加中小戶型住房的供應(yīng)，對于合理的自住需求有相應(yīng)政策支持;其三，對三、四線城市重點是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

“今年以來我國房地產(chǎn)市場明顯分化，一線城市和大部分二線城市供需仍緊張，但三、四線城市出現(xiàn)供大于求狀況，為此必須實施分類調(diào)控。”趙路興說。

“限購松綁的深意在于，它有可能導(dǎo)致市場預(yù)期的改變，從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒有很大改善，限購松綁很難對市場有本質(zhì)性的作用。所以，下一步，銀行的態(tài)度將成為樓市需要高度關(guān)注的風(fēng)向標(biāo)。”中信建投房地產(chǎn)首席分析師蘇雪晶說。

(關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 銀行 庫存)