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“非本市戶籍居民家庭通過(guò)補(bǔ)繳社保購(gòu)房不予認(rèn)可”，“單身外地人士首套購(gòu)房受限”，記者日前從上海多個(gè)房產(chǎn)交易中心了解到，近日已相繼執(zhí)行這一政策。盡管上海市住房保障和房屋管理局稱這是原有政策，嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策沒(méi)有變化，但由于此前并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行，這仍被市場(chǎng)視為限購(gòu)政策再度收緊。
高端與低端住宅將受影響
記者了解到，截至6月27日，非上海戶籍人士購(gòu)房補(bǔ)繳社保已基本停止受理。上海目前執(zhí)行的限購(gòu)令明確，對(duì)于不能提供兩年內(nèi)在上海市累計(jì)繳納一年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非上海戶籍居民家庭，暫停在上海向其售房。但此規(guī)定存在可以補(bǔ)繳的漏洞，因此被一些機(jī)構(gòu)頻頻使用。
另外，限購(gòu)政策對(duì)于外地未婚個(gè)人購(gòu)買住房政策進(jìn)一步收緊。截至6月27日，各房產(chǎn)交易中心已停止受理外地單身個(gè)人購(gòu)買住房。而此前外地人只要憑個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明都可購(gòu)買。這是繼2011年7月叫停非本地居民“補(bǔ)繳稅單”取得購(gòu)房資格后，上海樓市限購(gòu)令執(zhí)行再度收緊。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，此前有五成外地購(gòu)房者是通過(guò)補(bǔ)交個(gè)人所得稅買房的。非滬籍人士采取“一次性”補(bǔ)交一年個(gè)人所得稅的做法，一度得到房地產(chǎn)交易中心的“默認(rèn)”。
上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示，限購(gòu)政策加碼實(shí)際上就是為了抑制需求的過(guò)快增長(zhǎng)，從而抑制房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的反彈。短短2天內(nèi)，停止補(bǔ)繳社保的區(qū)域和停止外地未婚個(gè)人購(gòu)房的區(qū)域有所擴(kuò)大，限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)的影響范圍也正逐漸放大。從影響力來(lái)看，限購(gòu)只是阻礙了當(dāng)前需求進(jìn)入市場(chǎng)，而非真正影響需求心態(tài)，因此一旦限購(gòu)放松，房?jī)r(jià)反彈沖動(dòng)依然很大。
市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，限購(gòu)收緊對(duì)市場(chǎng)的影響最大的是高端住宅和低端住宅：能夠買得起高端住宅的外地客戶大部分是從商人士，他們或居住在上海或不居住在上海，但基本是不繳納社保的；而購(gòu)買低端住宅的多為做小生意的小老板，他們一般在郊區(qū)購(gòu)房，也不繳納社保。政策對(duì)中端住宅的影響有限，購(gòu)買中端住宅的大多為從業(yè)人員，而根據(jù)規(guī)定從去年7月1日開(kāi)始，上海市就業(yè)的外來(lái)從業(yè)人員和郊區(qū)用人單位從業(yè)人員已納入城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)范圍，距今為止正好一年，這部分人本身就不存在補(bǔ)繳的問(wèn)題。
中高端需求入市回暖面更廣
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月前24天上海新建商品住宅成交69.8萬(wàn)平方米，較5月同期提升21.4%，6月總成交量有望超過(guò)5月成為年內(nèi)新高。值得注意的是，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格回升幅度高達(dá)20%。有數(shù)據(jù)顯示，6月前17天上海新建商品住宅平均成交價(jià)格達(dá)到23141元/平方米，18個(gè)月后重新站上月度均價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米的高位，創(chuàng)2011年1月樓市調(diào)控以來(lái)的新高。
今年5月下旬上海市商品住宅存量突破1000萬(wàn)平方米，達(dá)到近年來(lái)的高點(diǎn)，不過(guò)，此后全市商品住宅存量出現(xiàn)緩慢下降的趨勢(shì)。截至6月21日，全市商品住宅存量已進(jìn)一步降至999萬(wàn)平方米，重新回到了千萬(wàn)平方米以內(nèi)。
漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡認(rèn)為，目前上海樓市的成交量已經(jīng)恢復(fù)到2011年年中時(shí)調(diào)控尚未完全發(fā)揮效應(yīng)之前的水平，但是尚未有進(jìn)一步的突破，回暖幅度有限。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，今年1、2月上海均價(jià)在3.5萬(wàn)元/平方米及以上的中高端物業(yè)成交比重僅在5%左右，而3月至6月份這一比重已明顯上升至8%至10%，甚至較2011年同期6%至7%左右的水平仍有提高，足以證明中高端需求不僅開(kāi)始恢復(fù)入市，目前樓市的成交結(jié)構(gòu)已經(jīng)逐漸擺脫深度調(diào)控時(shí)期的“特剛需”特征，回暖面更廣，相應(yīng)的成交上升的含金量更高。
專家認(rèn)為，低端樓盤是前期以價(jià)換量的主力，在達(dá)到回籠資金目的后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始回調(diào)價(jià)格。值得注意的是，6月上中旬，單價(jià)2萬(wàn)元以下的低端樓盤成交量與5月同期基本持平，而真正拉動(dòng)成交增長(zhǎng)的卻是單價(jià)2萬(wàn)元以上的中端和高端樓盤，這一價(jià)格段的商品住宅成交漲幅接近于50%。而此次對(duì)外地單身人士限購(gòu)，整體來(lái)說(shuō)將抑制部分低端和高端住宅購(gòu)買需求，進(jìn)而也會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商提價(jià)造成影響。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟稱，剛需購(gòu)房者往往對(duì)于價(jià)格較為敏感，因此低端樓盤成交量進(jìn)一步上漲受到了抑制。中端和高端市場(chǎng)中雖然也有部分樓盤回調(diào)價(jià)格，但其以價(jià)換量策略總體上還處在擴(kuò)張階段，因此成交量依然具有上升的潛力。雖然目前庫(kù)存回落的趨勢(shì)較為明顯，但并不意味著開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存壓力得到了明顯的減輕，如果價(jià)格回調(diào)的情況進(jìn)一步蔓延，庫(kù)存量再度出現(xiàn)反彈也不無(wú)可能。
下半年地方政策可能微調(diào)
專家認(rèn)為，最近的市場(chǎng)行情確實(shí)有回暖跡象，包括上海以及一些二三線城市，但這其實(shí)只是金融政策發(fā)生了變化，還不能算是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化。如果鼓勵(lì)性質(zhì)的政策具有持續(xù)性，未來(lái)一段時(shí)間的市場(chǎng)是值得期待的，可能會(huì)慢慢有復(fù)蘇的表現(xiàn)。但市場(chǎng)一旦回暖，政策方面也可能再次收緊微調(diào)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，上半年政策總體仍緊，但已結(jié)構(gòu)性放松，突出表現(xiàn)在首套房貸利率持續(xù)下滑，部分地方政府出政策保護(hù)剛需。絕大部分地方政府不再公布限價(jià)目標(biāo)。隨著住宅成交量的持續(xù)反彈，年中或下半年政策放松的可能性降低，即便是保持當(dāng)前的調(diào)控力度，房?jī)r(jià)也會(huì)止跌反彈。但由于經(jīng)濟(jì)下滑超預(yù)期，官方原認(rèn)為一季度觸底，結(jié)果延后，所以下半年政策仍存在放松的可能性。尤其是地方政策，還將繼續(xù)或明或暗地放松。
中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司研究中心總監(jiān)回建強(qiáng)稱，房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其地位和作用不容忽視。近一段時(shí)間以來(lái)，有一些地方在放寬公積金購(gòu)房貸款方面對(duì)房地產(chǎn)政策實(shí)行了微調(diào)，對(duì)居民購(gòu)買自住性住房起到了支持作用。隨著中國(guó)政府將“穩(wěn)增長(zhǎng)”作為首要政策目標(biāo)，估計(jì)地方政府會(huì)繼續(xù)處理好房地產(chǎn)在“穩(wěn)增長(zhǎng)”與“保民生”之間的平穩(wěn)，對(duì)自住性需求繼續(xù)會(huì)采取支持政策，但從中央政府考慮，限購(gòu)政策仍不會(huì)有松動(dòng)。預(yù)計(jì)成交量將繼續(xù)上升，但房?jī)r(jià)不會(huì)像2009年那樣出現(xiàn)大規(guī)模、大范圍的非理性上漲。只要國(guó)家不取消限購(gòu)政策，繼續(xù)限制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)大幅度上漲的基礎(chǔ)并不存在。
