住房事關(guān)國計(jì)民生，無論任何時(shí)期，都是人們不可能回避的話題。2018年，全國樓市總體平穩(wěn)，熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲勢(shì)頭得到遏制，市場預(yù)期出現(xiàn)了積極變化。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年全年，全國房地產(chǎn)調(diào)控合計(jì)450次，刷新歷史紀(jì)錄，同比2017年上漲75%。其中10月24次，11月20次，12月20次，政策逐漸平穩(wěn)。

那么，2019年，房地產(chǎn)市場政策走向何方？

住建部部長王蒙徽在2018年底召開的全國住建工作會(huì)議上提出，堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場監(jiān)測和評(píng)價(jià)考核，切實(shí)把“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的責(zé)任落到實(shí)處。

會(huì)議上還提出，繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場穩(wěn)定。加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，繼續(xù)深入開展打擊侵害群眾利益的違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。

很顯然，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的“三穩(wěn)”成為今年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和市場監(jiān)管的目標(biāo)。

先看看今年前兩個(gè)月全國房價(jià)的情況。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份，中國100個(gè)受監(jiān)測城市房價(jià)平穩(wěn)，新建住宅平均價(jià)格為14724元/平方米，環(huán)比上漲0.10%，漲幅較上月回落。百城中有39個(gè)城市房價(jià)環(huán)比下跌，較上月增加，其中三四線城市占比達(dá)到七成。

成交量方面，受春節(jié)假期影響，樓市整體成交大幅下滑。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2月，全國29個(gè)重點(diǎn)城市整體成交960萬平方米，環(huán)比銳減53%，相比2018年同期降幅達(dá)28%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策共發(fā)布了21次。多地政策調(diào)整有松有緊，整體基調(diào)仍以“穩(wěn)”為主。

應(yīng)該明確的是，各地情況不同，地方政府根據(jù)具體情況微調(diào)房地產(chǎn)政策，屬于履行城市的主體責(zé)任，不應(yīng)輕易將某一城市的政策變動(dòng)，解讀為全國樓市調(diào)控政策變動(dòng)。各地在房地產(chǎn)市場調(diào)控中應(yīng)保持政策的連續(xù)性，防止投資投機(jī)“卷土重來”。

目前，全國依次有湖北、江西、福建、北京、江蘇、四川、天津、安徽、河南、浙江、廣東、上海等省或市發(fā)布各類關(guān)于樓市的政策，或在政府工作報(bào)告中提及樓市或與樓市相關(guān)的政策達(dá)68次。

從市場情況來看，繼去年第四季度菏澤、珠海、廣州等城市對(duì)樓市相關(guān)政策微調(diào)之外，青島高新區(qū)又宣布暫停執(zhí)行搖號(hào)售房規(guī)則，這主要是由于青島高新區(qū)商品房銷售市場運(yùn)行情況已基本穩(wěn)定。

此外，杭州的貸款政策也多次微調(diào)，先是規(guī)定外地戶籍居民家庭在杭州限購范圍內(nèi)購買住宅的，自購房之日起36個(gè)月內(nèi)連續(xù)24次社保或個(gè)稅繳納記錄，允許出現(xiàn)累計(jì)補(bǔ)繳3次的情況，但不得斷繳；后又有一些銀行規(guī)定，在子女作為共同還款人的情況下，延長老年人購房的貸款年限。

在政策略有放寬的城市中，�？�、西安、南京、常州、深圳等地降低人才落戶門檻；合肥、南京、青島等市下調(diào)房貸利率上浮比例；安徽阜陽在出讓土地的條件中取消了限價(jià)；北京取消企業(yè)之間存量非住宅買賣合同網(wǎng)上簽約要求。

政策微調(diào)，有松有緊。�？谛�布暫停企事業(yè)單位、社會(huì)組織及個(gè)體工商戶出售商品住宅。廣東汕頭和湖南長沙前不久出臺(tái)的公積金新政，都更加嚴(yán)格。

從具體案例來看，比如，汕頭市宣布，提取住房公積金購房的區(qū)域，僅限職工本人或其配偶住房公積金繳存地或戶籍所在地。此外，汕頭還將申請(qǐng)租房提取住房公積金的額度由每年9600元調(diào)整為每年4800元。再比如，長沙則提出，職工申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)住房公積金正常繳存時(shí)限由“6個(gè)月以上”調(diào)整為“12個(gè)月以上”。

與此同時(shí)，多地政策繼續(xù)從緊。深圳、上海均提出做好穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)租金、穩(wěn)預(yù)期工作；鄭州、貴州則強(qiáng)調(diào)加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，整治市場亂象；南京回應(yīng)“房價(jià)突破限價(jià)”一事，稱堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖，力度不放松。

值得關(guān)注的是，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策整體內(nèi)容逐漸出現(xiàn)寬松與收緊并存。比如北京與福建兩會(huì)繼續(xù)明確房地產(chǎn)調(diào)控，要求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場成為2019年各地政策主流基礎(chǔ)。

北京和福建都相繼在政府工作報(bào)告指出，出臺(tái)進(jìn)一步規(guī)范管理住房租賃市場政策措施，促進(jìn)住房租賃市場穩(wěn)定，或者堅(jiān)持租購并舉，推進(jìn)棚戶區(qū)改造，加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃房建設(shè)，培育住房租賃市場。

如福建省提出，落實(shí)城市主體責(zé)任，編制實(shí)施了住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制了“一城一策”實(shí)施方案。而江蘇省、天津市等多個(gè)省市也提出，2019年將增加長期租賃住房供應(yīng)，堅(jiān)持租購并舉，大力培育和發(fā)展住房租賃市場。

據(jù)本報(bào)記者觀察，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向看，因城施策方面會(huì)有很多細(xì)分動(dòng)作，預(yù)計(jì)全國很多城市在2019年會(huì)有各類政策，類似政策不能簡單理解為放松，但肯定會(huì)有放松的內(nèi)容。

正如業(yè)內(nèi)人士所言，“一城一策”，需要地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場的變化反應(yīng)更加敏銳，出臺(tái)的措施更有針對(duì)性，既要防止過快上漲，又要避免大起大落。唯有如此，“一城一策”才能夠使地方政府調(diào)控有更多靈活性，避免統(tǒng)一調(diào)控可能帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
 

(關(guān)鍵字：因城施策 樓市調(diào)控)