國家信息中心宏觀政策動(dòng)向課題組

近兩年來，多地出現(xiàn)了超市、百貨商店等零售企業(yè)關(guān)店的現(xiàn)象。根據(jù)調(diào)查，主要是由于商業(yè)地產(chǎn)租金過高、漲幅過大所致。在經(jīng)濟(jì)減速、消費(fèi)疲軟的條件下，我國零售業(yè)原本日子就不好過，再加上商業(yè)地產(chǎn)租金持續(xù)的非正常上漲，一些零售企業(yè)無力承受，因此，全國各城市都出現(xiàn)了一波零售企業(yè)關(guān)店潮。商貿(mào)流通是事關(guān)民生健康發(fā)展和擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的大事，商業(yè)地產(chǎn)所提供的物業(yè)是商貿(mào)流通體系的基礎(chǔ)節(jié)點(diǎn)和平臺(tái)，其租金價(jià)格過快上漲不僅僅是局部的問題，有著深刻且涉及全局的原因，要引起高度重視，必須采取綜合措施，防止因商業(yè)地產(chǎn)的不健康發(fā)展對(duì)商貿(mào)流通、居民消費(fèi)嚴(yán)重影響，對(duì)實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的基礎(chǔ)和平臺(tái)造成損害。

充分認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)租金

過快上漲帶來的負(fù)面影響

（一）商業(yè)地產(chǎn)租金過高將推高物價(jià)水平、惡化消費(fèi)環(huán)境。2004年中國零售市場(chǎng)開放至今，零售業(yè)擴(kuò)張已持續(xù)接近10年，目前正逢不少早期商業(yè)項(xiàng)目合約到期，而租金出現(xiàn)了大幅上漲。據(jù)中華全國商業(yè)信息中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，排名全球前三的外資零售企業(yè)沃爾瑪、家樂福、樂購去年在華開店幅度同比平均降低27%，且都出現(xiàn)了關(guān)店現(xiàn)象。在西安、長(zhǎng)春、濟(jì)南等城市大多數(shù)蔬菜零售店，房租占到了攤販毛收入的三分之一，成為蔬菜零售價(jià)往往比批發(fā)價(jià)“倍增”的重要誘因。高房租逼退了大量物美價(jià)廉的產(chǎn)品，長(zhǎng)此以往，這勢(shì)必將成為推動(dòng)未來物價(jià)上漲的一個(gè)重要推手。此外，由于難以承受高房租，一些主要經(jīng)營(yíng)中檔品牌商品的商家正在逐漸撤出城市中心區(qū)的繁華地帶，大量中等收入及以下的消費(fèi)群體逐漸地被大型商場(chǎng)與購物中心排除在外，導(dǎo)致商貿(mào)流通體系的發(fā)展日漸偏離普通消費(fèi)者，消費(fèi)環(huán)境有惡化的趨勢(shì)。

（二）商業(yè)地產(chǎn)租金侵蝕零售行業(yè)利潤(rùn)，將導(dǎo)致消費(fèi)流通體系逐步萎縮。商業(yè)地產(chǎn)租金上漲已經(jīng)成為零售企業(yè)最大的負(fù)擔(dān)，與零售業(yè)的利潤(rùn)完全不成正比。租金上漲使得企業(yè)管理費(fèi)用快速上漲，上市零售企業(yè)在營(yíng)業(yè)總收入增速放緩的情況下，營(yíng)業(yè)成本卻大幅攀升。自2011年以來部分零售企業(yè)營(yíng)業(yè)成本漲幅情況，尤其是以租賃物業(yè)為主的零售企業(yè)營(yíng)業(yè)成本漲幅更大。

目前上海市中心的大賣場(chǎng)租金約在每天每平方米5元-6元，繁華地段的品牌專賣店日租金從每平方米三四十元到七八十元不等。加上人工成本攀升、電商沖擊，傳統(tǒng)的百貨和商場(chǎng)超市經(jīng)營(yíng)日益艱難。從零售企業(yè)效益指標(biāo)看，近年來，成本費(fèi)用利潤(rùn)率在2%-4%左右，且大幅低于銷售利潤(rùn)率，這表明企業(yè)成本所創(chuàng)造的利潤(rùn)保持相當(dāng)?shù)偷乃�平，成本侵蝕利潤(rùn)的問題十分突出。

零售業(yè)利潤(rùn)不斷被高房租所侵蝕，導(dǎo)致大量大型百貨集團(tuán)放棄經(jīng)營(yíng)商業(yè)，成為“大房東”或“二房東”，幾乎都是通過與供應(yīng)商聯(lián)營(yíng)或直接出租店內(nèi)攤位的方式經(jīng)營(yíng)獲利，真正的零售企業(yè)不斷地被擠出，這對(duì)于培育出控制力強(qiáng)、有品牌的零售商，壯大商貿(mào)流通行業(yè)以及實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略極為不利。

（三）中小零售企業(yè)萎縮將對(duì)就業(yè)穩(wěn)定帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。中小零售企業(yè)是吸收就業(yè)的重要力量，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)測(cè)算，批發(fā)零售行業(yè)88%的就業(yè)是由限額以下中小企業(yè)帶動(dòng)的，其零售額在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中的占比高達(dá)半數(shù)以上，是拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)的重要力量。當(dāng)前，中小零售企業(yè)正面臨經(jīng)濟(jì)整體減速和大企業(yè)、外資企業(yè)的擠壓同時(shí)，面對(duì)高企的租金成本，倒閉勢(shì)必會(huì)影響整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)潛在增速減速換擋、經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)仍然存在、就業(yè)形勢(shì)依然嚴(yán)峻的背景下，這一問題將對(duì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和社會(huì)的穩(wěn)定形成一定的沖擊，必須引起高度重視。

（四）高房租帶來的投資沖動(dòng)，催生商業(yè)設(shè)施過剩和泡沫，進(jìn)而導(dǎo)致商貿(mào)零售行業(yè)經(jīng)營(yíng)效率下降。與商業(yè)地產(chǎn)租金快速上漲伴生的另一個(gè)現(xiàn)象是，商業(yè)地產(chǎn)的投資沖動(dòng)。商業(yè)高租金一方面擠壓了零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)空間，另一方面也導(dǎo)致目前部分大中城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫化傾向。按照國際通用的標(biāo)準(zhǔn)，人均商業(yè)面積1.2平方米已算較高水平，而目前國內(nèi)一些城市人均商業(yè)面積已達(dá)2平方米，上海2008年就已經(jīng)達(dá)到2.3平方米，接近國際標(biāo)準(zhǔn)的2倍，這反映了在一些特大城市中，商業(yè)地產(chǎn)的密集開發(fā)、過度開發(fā)問題非常突出。據(jù)國際咨詢機(jī)構(gòu)世邦魏理仕2012年調(diào)查，全球在建購物中心規(guī)模排名前十的城市，中國占了8個(gè)。成都是全球第三大忙于建設(shè)購物中心的城市，而在2011年底，成都的商業(yè)綜合體項(xiàng)目就已突破100個(gè)，計(jì)劃新建的面積還有1000萬平方米以上。根據(jù)wind資訊的數(shù)據(jù)，北京、上海、成都、南京、沈陽、天津等地的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率在2008年以來長(zhǎng)期保持較高水平。商務(wù)部市場(chǎng)建設(shè)司2011年調(diào)查顯示，全國大型零售網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、面積均比2010年增加，但單位面積營(yíng)業(yè)額下降了6.7%，一些城市的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不同程度存在盲目投資、重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)等問題。

商業(yè)地產(chǎn)租金上漲

與商業(yè)設(shè)施過剩的原因分析

（一）住宅地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)格調(diào)控使資金涌向商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)一步推升商業(yè)地產(chǎn)租金上漲和市場(chǎng)的泡沫化。商業(yè)地產(chǎn)租金的上漲是在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮背景下的產(chǎn)物。近十年是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展時(shí)期，伴隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)建設(shè)裹挾著民眾的預(yù)期實(shí)現(xiàn)了超常規(guī)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)也同樣如此。2004年以來，房地產(chǎn)調(diào)控的政策除了在2008年11月到2009年5月期間為了應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)出臺(tái)了鼓勵(lì)性質(zhì)的措施外，總體而言保持了以“壓房?jī)r(jià)”為核心的向下調(diào)控取向。尤其是2010年以來，中央對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控不斷嚴(yán)厲，政策劍指節(jié)節(jié)攀升的“高房?jī)r(jià)”問題。然而，住宅市場(chǎng)受到嚴(yán)格控制的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻迎來了新一輪投資盛宴，逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模巨大資金的“天堂”。

商業(yè)地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)勢(shì)必導(dǎo)致相應(yīng)的土地價(jià)格不斷攀升，進(jìn)一步導(dǎo)致開發(fā)成本不斷上升，最后也必定帶動(dòng)租賃價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。其邏輯鏈條與住宅市場(chǎng)開發(fā)大同小異，但由于長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)調(diào)控的焦點(diǎn)在于住宅市場(chǎng)，這是因?yàn)樽≌�是直接關(guān)系到民生的大事。然而，事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)同樣與民生高度相關(guān)。因此，商業(yè)地產(chǎn)高房租，在一定程度上實(shí)際上是房地產(chǎn)調(diào)控政策重點(diǎn)是“重住宅、輕商業(yè)”的結(jié)果，從根本上說，是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定關(guān)系上認(rèn)識(shí)的不足。

（二）各地以“造城”運(yùn)動(dòng)為載體的城鎮(zhèn)化道路導(dǎo)致商業(yè)設(shè)施建設(shè)缺乏必要約束。近年來，新城新區(qū)建設(shè)成為了各地推動(dòng)城鎮(zhèn)化的重要平臺(tái)和手段。2013年，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心在對(duì)遼寧、內(nèi)蒙古、河北、江蘇、河南、安徽、湖北、湖南、江西、廣東、貴州、陜西等12個(gè)省區(qū)的最新調(diào)研顯示，12個(gè)省會(huì)城市全部提出要推進(jìn)新城新區(qū)建設(shè)，共規(guī)劃建設(shè)了55個(gè)新城新區(qū)。新一輪“造城”運(yùn)動(dòng)已經(jīng)“蔚然成風(fēng)”。在新城新區(qū)建設(shè)中，商業(yè)中心網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)往往作為標(biāo)志性建筑矗立在城市核心區(qū)域。因此，新城新區(qū)建設(shè)缺乏約束，必然會(huì)導(dǎo)致過度商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。與此同時(shí)，新城新區(qū)的建設(shè)，用地面積往往動(dòng)輒上百平方公里，規(guī)劃人口比舊城人口還多，嚴(yán)重不符合實(shí)際情況，在缺乏人口的條件下，新城新區(qū)以及矗立在其中的商業(yè)地產(chǎn)都只能是“空中樓閣”。

（三）地方政府對(duì)土地收入的需求是商業(yè)地產(chǎn)高房租和泡沫化問題的根源。商業(yè)地產(chǎn)投資沖動(dòng)得不到合理約束，其根本原因在于地方政府。近兩年，由于國際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)減速換擋，財(cái)政收入增速也大幅下降，更重要的是，由于房地產(chǎn)調(diào)控力度較大，地方政府土地收入下降較快。2012年全國土地出讓金收入為2.69萬億元，較2011年顯著下降了15%，占地方財(cái)政總收入的31%，比2011年降低了7個(gè)百分點(diǎn)。然而，各地在“十二五”規(guī)劃中均提出了較高的GDP預(yù)期增速，并且制訂了巨大的投資計(jì)劃，很多投資項(xiàng)目都需要政府投入。在地方政府融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)不斷聚集，監(jiān)管力度不斷加大的條件下，各地仍然寄希望于土地收入。而且，新城建設(shè)看得見摸得著，政績(jī)很容易顯現(xiàn)出來。即便后來發(fā)現(xiàn)決策有誤，新城成了爛攤子，已經(jīng)升遷的官員也不用為這一失誤承擔(dān)責(zé)任，所以大多數(shù)地方官在新城建設(shè)上都充滿熱情。按照這一邏輯，自然得出地方政府以新城新區(qū)的方式推動(dòng)城鎮(zhèn)化的真實(shí)目的。然而，新城新區(qū)的建設(shè)雖然容易，但是缺乏產(chǎn)業(yè)的支撐、沒有人來生活，那么，新城就只能是空城、鬼城，這些在新城新區(qū)中建設(shè)的商業(yè)中心、城市綜合體，都只能長(zhǎng)期空置。

完善商貿(mào)流通體系

和優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境

商貿(mào)流通體系建設(shè)是優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境、擴(kuò)大內(nèi)需的重要支撐平臺(tái)，而商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格及其租金的上漲對(duì)于這一平臺(tái)的建設(shè)極為不利，建議有關(guān)政府部門要從服務(wù)擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略高度，著眼于完善商貿(mào)流通體系和優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境，從資金、規(guī)劃、財(cái)稅等多方面采取措施盡快出臺(tái)解決方案。

（一）強(qiáng)化空間管控，杜絕“造城”運(yùn)動(dòng)。下一步，必須要按照新型城鎮(zhèn)化工作會(huì)議的精神，強(qiáng)化空間管制和土地利用的約束，嚴(yán)格限制土地用途隨意更改，規(guī)范新城新區(qū)的審批管理，避免各地盲目拓展城市空間，促進(jìn)城鎮(zhèn)化的集約開發(fā)、高效開發(fā)，引導(dǎo)各地根據(jù)自身人口規(guī)模、資源環(huán)境承載能力，優(yōu)化國土空間的開發(fā)格局。

（二）科學(xué)制定規(guī)劃，優(yōu)化商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)布局。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃是構(gòu)建商貿(mào)流通體系的重要基礎(chǔ)，也是促進(jìn)內(nèi)貿(mào)發(fā)展和擴(kuò)大內(nèi)需的重要保障，同時(shí)，也是解決當(dāng)前零售流通行業(yè)面臨困難的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。下一步，要準(zhǔn)確把握城市化發(fā)展趨勢(shì)以及人口、經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向，重點(diǎn)完善承載人口和經(jīng)濟(jì)重要城鎮(zhèn)節(jié)點(diǎn)布局商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，逐步紓解商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過于密集城市的部分商業(yè)功能，構(gòu)建疏密有致、功能完善、節(jié)約高效的商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)體系。

（三）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，防范商業(yè)地產(chǎn)泡沫。在我國當(dāng)前的發(fā)展階段中，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展、價(jià)格上漲有一定的客觀性。但是，過度的發(fā)展、過密的發(fā)展、無序的發(fā)展，甚至是日漸偏離人口和經(jīng)濟(jì)空間布局的發(fā)展就存在著不合理性，就需要實(shí)施宏觀調(diào)控。下一步，要針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的問題，要抓好土地和資金兩個(gè)閘門。土地方面，要嚴(yán)格控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目用地審批，新建項(xiàng)目必須符合規(guī)劃。資金方面，建議對(duì)商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目的信貸資金要從嚴(yán)審核，并且側(cè)重審核其與城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的一致性；引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，分流過剩流動(dòng)性對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊；對(duì)流向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的各類資金要嚴(yán)格監(jiān)控。此外，可以學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，探索對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的租金實(shí)行一定程度上的管制措施。如，日本很多零售業(yè)租約合同到期后，政府限制租金價(jià)格上漲。當(dāng)然，還可以針對(duì)在零售業(yè)稅費(fèi)方面給予一定減免和優(yōu)惠，研究探索房租的繳稅抵扣政策。更重要的是，要根據(jù)新的市場(chǎng)形勢(shì)，研究出臺(tái)相應(yīng)法律法規(guī)，重新平衡物業(yè)和商業(yè)的關(guān)系。

（四）深化財(cái)稅改革，穩(wěn)定政府收入來源。地方政府對(duì)土地收入帶來的問題得不到解決，那么高房?jī)r(jià)和高租金問題、“造城”運(yùn)動(dòng)的問題都難以解決，即便提出解決這些問題途徑，往往更多地要依靠層面的行政手段，效果往往不好，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展運(yùn)行進(jìn)一步形成扭曲。因此，建議下一步，要深化財(cái)稅體制改革，總結(jié)上海、重慶等地經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)在全國推廣房產(chǎn)稅制度，在完善稅制體系的同時(shí)，為地方政府提供穩(wěn)定的稅源；在中央和地方共享稅收的分成比例上，進(jìn)一步向地方傾斜，補(bǔ)充地方政府的財(cái)力；在符合條件的地區(qū)探索允許地方政府發(fā)行市政債，為地方政府提供公開透明、風(fēng)險(xiǎn)可控、持續(xù)穩(wěn)定的資金來源。

(關(guān)鍵字：商業(yè) 地產(chǎn) 零售業(yè))