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樓市6月和7月量?jī)r(jià)齊升的小高潮已經(jīng)開(kāi)始降溫。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部最新數(shù)據(jù)，43個(gè)重點(diǎn)城市在8月前兩周的成交量為86481套，環(huán)比下降5.8%。
上月國(guó)務(wù)院派出的8個(gè)督查組分別奔赴16個(gè)省市開(kāi)展了近年來(lái)規(guī)模最大、規(guī)格最高的一次督查，懸而未出的結(jié)論不僅已經(jīng)開(kāi)始影響8月樓市，連樓市的“金九銀十”也承受巨大考驗(yàn)。
鏈家市場(chǎng)研究部常清告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于需求在3月之后有過(guò)持續(xù)釋放，“金九銀十”期間雖然有可能受供應(yīng)影響再次出現(xiàn)成交高峰，但較難出現(xiàn)大漲。
8月成交量明顯下挫
各家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)均證明：8月樓市成交量下滑毋庸置疑。
中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，上周全國(guó)主要城市成交數(shù)據(jù)有所下滑，54個(gè)主要城市的商品房簽約57333套，整體成交量環(huán)比下跌7.2%。其中廣州市場(chǎng)上周的成交面積為17.91萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌16.7%。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)也表示，8月前兩周多數(shù)城市成交連續(xù)下滑，部分房企新推案價(jià)格開(kāi)始回調(diào)。十大城市成交指數(shù)環(huán)比下跌9.62點(diǎn)，其中上海成交跌幅最大，為33.77%。
而在鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的43個(gè)城市中有29個(gè)上周成交量環(huán)比下降，占比達(dá)67%。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，供應(yīng)量下滑是原因之一，經(jīng)過(guò)之前幾個(gè)月的市場(chǎng)成交復(fù)蘇，大部分城市的庫(kù)存量有所減少，特別是在7~8月市場(chǎng)的淡季，供應(yīng)量減少影響了成交量的繼續(xù)放大。
張大偉認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量基本結(jié)束，目前是很多城市都出現(xiàn)了價(jià)格止跌，之前熱銷的項(xiàng)目折扣減少，購(gòu)房者再現(xiàn)猶豫，高性價(jià)比房源明顯減少。
國(guó)務(wù)院對(duì)16個(gè)省市的督查剛剛結(jié)束，各種說(shuō)法甚囂塵上，但可以肯定的是，樓市調(diào)控只有從嚴(yán)和加碼的可能性，而沒(méi)有放松的希望。
房企押寶“金九銀十”
傳統(tǒng)淡季疊加政策從緊，8月成交下滑并不出人意料，房地產(chǎn)企業(yè)們也開(kāi)始將寶押向 “金九銀十”，擬大幅增加供應(yīng)。
常清認(rèn)為，按照一般規(guī)律，上半月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目和供應(yīng)數(shù)量會(huì)較少，即使即將進(jìn)入旺季，也多數(shù)會(huì)選在下半月集中入市。今年市場(chǎng)持續(xù)回暖，開(kāi)發(fā)商對(duì)“金九銀十”的期待值要比去年更高，因此也會(huì)選擇集中開(kāi)盤(pán)搶占市場(chǎng)。
而在企業(yè)這邊，對(duì)“金九銀十”的期待也面臨庫(kù)存居高不下的壓力。截至8月13日，包括萬(wàn)科、中海和招商等龍頭房企在內(nèi)的34家房企發(fā)布的半年報(bào)顯示，其庫(kù)存合計(jì)5268.57億元，與年初余額相比增長(zhǎng)8.1%，凈增395億元。
“盡管銷售加速，當(dāng)前的庫(kù)存銷售比已經(jīng)從年初的12個(gè)月下降到10個(gè)月，但總體庫(kù)存壓力依舊沉重。”常清說(shuō)，預(yù)計(jì)下半年房企仍會(huì)加速出貨，而大部分開(kāi)發(fā)商對(duì)即將到來(lái)的“金九銀十”抱有較高的期望。9、10月份或許會(huì)迎來(lái)全年的開(kāi)盤(pán)高峰。
據(jù)中原不完全統(tǒng)計(jì)，截至2012年6月底，標(biāo)桿房企在49個(gè)城市在售項(xiàng)目庫(kù)存量相對(duì)于2011年同期增加約六成。
“在調(diào)控微松的影響下，小部分需求的恐慌入市可以支持成交量繼續(xù)放大20%左右。”張大偉說(shuō)，限購(gòu)等政策依然約束市場(chǎng)過(guò)量放大，但基本可以判斷，全國(guó)主要市場(chǎng)的下半年市場(chǎng)總成交量將肯定超過(guò)上半年。
難現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲
能否再現(xiàn)“金九銀十”并不主要取決于開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)熱情，而在于調(diào)控政策的不確定性。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，國(guó)務(wù)院本次對(duì)16省市的督查警示意味大于肯定，最主要的目的還是表明中央對(duì)執(zhí)行樓市調(diào)控政策的堅(jiān)定態(tài)度。
面對(duì)政策懸而未決，開(kāi)發(fā)商也逐漸趨于冷靜。協(xié)安置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)胡軍輝認(rèn)為，在總體庫(kù)存仍處高位，調(diào)控沒(méi)有放松預(yù)期的情況下，適度促銷、去庫(kù)存化還會(huì)持續(xù)。“但由于今年頭7個(gè)月房企回籠資金比預(yù)期好，下半年不太會(huì)再出現(xiàn)恐慌性的降價(jià)跑量和無(wú)目的等待。”
在這樣的預(yù)期之下，有業(yè)內(nèi)專家建議開(kāi)發(fā)商在不虧損的基礎(chǔ)上，對(duì)存量難銷的樓盤(pán)盡快跑量，新盤(pán)理性定價(jià)，以走量為主。
“就短期而言，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的反彈趨勢(shì)，新的樓市調(diào)控政策的出臺(tái)將不可避免。”胡景暉認(rèn)為。
常清也判斷，“金九銀十”期間有可能醞釀新一輪政策調(diào)整，而房產(chǎn)稅的征收或?qū)⑻嵘先粘�。在供需接近平衡的情況下，“金九銀十”價(jià)格較難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)大漲。
