原標(biāo)題：房地產(chǎn)行業(yè)最后的紅線 來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 房地產(chǎn)行業(yè)越來越真切地看到“三條紅線”迫近的樣子。
　　據(jù)媒體9月26日消息，監(jiān)管部門要求“三條紅線”試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。
　　報(bào)道同時(shí)提及，“三條紅線”自9月起已在此前參與央行、住建部座談會(huì)的12家房企試點(diǎn)實(shí)施，房企每月15日前需提交監(jiān)管部門下發(fā)的監(jiān)測(cè)表，共涉及8項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。
　　這距離“三條紅線”融資監(jiān)管規(guī)則被擺上臺(tái)面，僅過去一月有余。
　　今年8月20日，央行、住建部、銀保監(jiān)會(huì)召開了房企座談會(huì)，與會(huì)房企代表包括碧桂園(9.2, -0.37, -3.87%)、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽光城等。根據(jù)8月23日央行、住建部官網(wǎng)披露，會(huì)議形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。
　　上述規(guī)則為大家所熟知：依據(jù)杠桿水平高低設(shè)置三條紅線，扣除預(yù)收款后負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率超過100%、現(xiàn)金短債比小于1倍，央行將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設(shè)置信貸增長(zhǎng)規(guī)模，對(duì)應(yīng)有息負(fù)債增速0、5%、10%、15%。
　　據(jù)自媒體披露，試點(diǎn)房企被要求在一個(gè)月內(nèi)上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合“三條紅線”的調(diào)整。其余房企，則自2021年1月1日全部執(zhí)行。
　　結(jié)合最新消息看，至少對(duì)于試點(diǎn)企業(yè)而言，“三條紅線”認(rèn)定的負(fù)債標(biāo)準(zhǔn)或許是2020年6月30日。
　　基準(zhǔn)時(shí)間對(duì)于房企的重要性不言而言，在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，深圳控股(2.27, -0.04, -1.73%)便提及，若以今年6月30日為基準(zhǔn)，預(yù)計(jì)可增加有息負(fù)債規(guī)模約40億元，而若以年底為基準(zhǔn)，“公司的空間就非常大”。
　　無論如何，已經(jīng)沒有房企會(huì)否認(rèn)，屬于房地產(chǎn)的高杠桿、高盈利時(shí)(1.92, 0.00, 0.00%)代徹底結(jié)束了。
　　兩天前，萬科郁亮首次公開回應(yīng)對(duì)“三條紅線”的看法，他認(rèn)為最新監(jiān)管規(guī)定的影響“不亞于2002年土地招拍掛制度改革”，2002年前、2002年后以及2020年為界，房地產(chǎn)分為土地紅利階段、金融紅利階段以及管理紅利階段。
　　郁亮進(jìn)一步渲染了新政的效力，因?yàn)橐恢币詠沓洚?dāng)“老大哥”的萬科這次認(rèn)為，“三條紅線”是行業(yè)重大游戲規(guī)則的改變，會(huì)進(jìn)行表內(nèi)外穿透性全覆蓋，此前的財(cái)務(wù)技巧將沒有任何用處。
　　他同時(shí)證實(shí)，今年“三條紅線”明確下來，明年要全面開始實(shí)施政策，在新的階段，所有房企重新來到同一起跑線。
　　萬科之所以認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則發(fā)生變化，潛臺(tái)詞或是新的監(jiān)管對(duì)于“強(qiáng)周期行業(yè)”邏輯的顛覆性。
　　過去20多年，房地產(chǎn)一直作為經(jīng)濟(jì)的主要支柱，和所處經(jīng)濟(jì)周期、流動(dòng)性環(huán)境等都有密切關(guān)系，在“房住不炒”提出前，行業(yè)的調(diào)控一直有周期性。
　　中泰證券曾指出，2000年后中國(guó)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的邊際貢獻(xiàn)逐漸超過美國(guó)，1/3經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是來自中國(guó)的貢獻(xiàn)。其中，房地產(chǎn)一直是經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)變量，國(guó)內(nèi)居民有六成以上財(cái)富直接或間接配置在房地產(chǎn)相關(guān)區(qū)域；過去十年，中國(guó)1/3左右的增長(zhǎng)是由房地產(chǎn)直接或間接拉動(dòng)起來。
　　該機(jī)構(gòu)同時(shí)指，2009年、2012年、2015年經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，都開始于居民加杠桿，主要的傳導(dǎo)鏈條則為“政策寬松-居民加杠桿-房地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)-企業(yè)加杠桿-房地產(chǎn)投資好轉(zhuǎn)”。
　　這也是凱恩斯主義在實(shí)踐運(yùn)用中所容易衍生的另一種情況，上述所提及三次經(jīng)濟(jì)回升都伴隨著財(cái)政政策及貨幣政策的寬松，但寬松貨幣政策容易導(dǎo)致財(cái)富收入重新分配，加劇社會(huì)收入差距。
　　尤其是房地產(chǎn)與股市，容易成為大規(guī)模流動(dòng)性的目的地，進(jìn)而推高資產(chǎn)價(jià)格。
　　從民生角度，資產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)突出表現(xiàn)為土地成本升高導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，年輕人掏空“六個(gè)錢包”買房。數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年國(guó)內(nèi)住戶部門杠桿率約達(dá)59.7%，相比之下2008年僅18%。
　　無怪乎有人調(diào)侃，我國(guó)居民主要矛盾是日益增長(zhǎng)的居住需要同過快過高增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)之間的矛盾。
　　那邊廂則是房地產(chǎn)行業(yè)總體面臨下行壓力，2018年以來的棚改貨幣化政策收緊，房地產(chǎn)庫存開始累積，市場(chǎng)緩慢降溫。中泰證券認(rèn)為，這是2018年以來經(jīng)濟(jì)下行壓力的重要來源。
　　正當(dāng)外界認(rèn)為“強(qiáng)周期行業(yè)”邏輯再度體現(xiàn)時(shí)，去年7月30日中共中央政治局會(huì)議釋放明確信號(hào)：“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。”
　　新華社當(dāng)時(shí)還援引專家說法稱，從房地產(chǎn)金融的角度看，調(diào)控可以從幾個(gè)方面實(shí)施：提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件；收緊資金借助信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目；收緊個(gè)人住房貸款條件、額度，并嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等。
　　不曾想，這位專家“一語成讖”。過去一年來，包括銀行開發(fā)貸、信托融資、保險(xiǎn)渠道融資，以及個(gè)人購(gòu)房貸款等均有不同程度收緊。
　　今年5月以來，國(guó)家最高領(lǐng)導(dǎo)人通過一系列重要講話，闡述“雙循環(huán)”相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。至此，近年來“房住不炒”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”等消解強(qiáng)周期屬性的調(diào)控，終于有了最系統(tǒng)的目的――“國(guó)內(nèi)大循環(huán)”。

內(nèi)循環(huán)的核心是刺激內(nèi)需，外因則是全球貨幣政策的變化，從零利率、負(fù)利率到量化寬松，其中美聯(lián)儲(chǔ)今年3月將利率降至接近零水平，并推出無限量的量化寬松計(jì)劃刺激經(jīng)濟(jì)。
　　美國(guó)貨幣寬松會(huì)對(duì)中國(guó)帶來外貿(mào)等壓力，疊加其它地緣政治因素，實(shí)際上“國(guó)際大循環(huán)”的動(dòng)能已明顯減弱。
　　若要打造國(guó)內(nèi)大循環(huán)，便需要回到國(guó)家所引導(dǎo)的“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，將國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的生產(chǎn)、分配、流通、消費(fèi)形成完整體系，投資領(lǐng)域涉及新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化等。
　　“玻璃大王”曹德旺多番批評(píng)房地產(chǎn)，他說，在過去二十年里，房地產(chǎn)漲速領(lǐng)先其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)，吸納過多本應(yīng)流向其他行業(yè)發(fā)展的資源和資金。
　　如今，國(guó)家三令五申，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)資金更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)――我們或許能看到一輪沒有房地產(chǎn)參與的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。
　　房地產(chǎn)主要資金來源分為按揭貸款、定金和預(yù)付款、國(guó)內(nèi)開發(fā)貸款和自籌資金，其中后兩者是房企的籌資和投資現(xiàn)金流，最新的“三條紅線”便是管控籌資現(xiàn)金流。
　　西部證券根據(jù)2019年度數(shù)據(jù)研究得出結(jié)論：融資新規(guī)管控了行業(yè)融資市場(chǎng)45%的資金，管控上市公司房企融資市場(chǎng)70%的資金。短期將有大多數(shù)企業(yè)“以價(jià)換量”，中期布局一二線房企將更多采取合作開發(fā)或增加表外融資方式進(jìn)行投資，布局三四線房企將以快周轉(zhuǎn)為主要經(jīng)營(yíng)模式。
　　需要明確的是，“三條紅線”目的在于調(diào)節(jié)房企的融資行為、融資結(jié)構(gòu)，限制野蠻擴(kuò)張，通過管控融資降低土地高溢價(jià)的情況，保障行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　融創(chuàng)在中期業(yè)績(jī)會(huì)也回應(yīng)，這項(xiàng)政策主要方向是保持穩(wěn)定的情況下能夠逐步降低杠桿。該公司亦坦承，央行的政策對(duì)所有企業(yè)的有息負(fù)債總額都有控制，房地產(chǎn)格局大致穩(wěn)定住了，想再?gòu)澋莱�車或快速增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)就不高了。
　　但這又是另一個(gè)白銀時(shí)代的故事了。
　　成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數(shù)情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解。
 

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