2022年，疫情反復(fù)、部分期房項(xiàng)目停工等因素，疊加中長(zhǎng)期住房需求動(dòng)能釋放減弱，房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

回顧過(guò)去這一年，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，有39城放松限購(gòu)，寧波、佛山更是全面取消限購(gòu)；80多個(gè)城市首套房最低首付比例已經(jīng)降至兩成；57城執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，促進(jìn)置換需求入市；170城減免住房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼刺激購(gòu)房需求等；243城放松公積金貸款……

隨著11月份保交樓紓困基金、“金融16條”、“三箭”齊發(fā)等政策出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)多重利好。展望2023年，防疫措施持續(xù)優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行恢復(fù)常態(tài)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)行業(yè)的未來(lái)走勢(shì)普遍持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為政策的寬松趨勢(shì)有望延續(xù)并有所加碼，房地產(chǎn)行業(yè)即將觸底反彈。

房?jī)r(jià)

2022年，商品房銷(xiāo)售額持續(xù)下行。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1—11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為121250萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降23.3%；商品房銷(xiāo)售金額為118648億元，與去年同期相比下降26.6%。

新建住宅價(jià)格方面，2022年百城新建住宅價(jià)格自2014年后時(shí)隔7年再次出現(xiàn)年度下跌，全年累計(jì)下跌0.02%。具體來(lái)看，上半年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.15%，漲幅較2021年同期收窄1.55個(gè)百分點(diǎn)；下半年，受疫情多點(diǎn)散發(fā)、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等因素影響，百城新房?jī)r(jià)格各月環(huán)比均下跌。12月，百城新建住宅均價(jià)為16177元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較11月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌。

另外，中指研究院發(fā)布的2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售情況顯示，2022年，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額約為7.6萬(wàn)億元，同比下降41.3%。其中，碧桂園仍然穩(wěn)坐頭把交椅，以4643億元的銷(xiāo)售額排在榜單第一位，隨后是保利發(fā)展、萬(wàn)科集團(tuán)，2022年銷(xiāo)售額分別達(dá)到4408億元、4172.2億元。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜在回顧2022年樓市市場(chǎng)表現(xiàn)時(shí)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，雖有多個(gè)利好政策疊加，但尚未從根本上扭轉(zhuǎn)樓市需求端低迷態(tài)勢(shì)。值得關(guān)注的是，2023年元旦假期期間，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)22城新建商品住宅成交面積較去年元旦假期增長(zhǎng)超兩成，不同城市市場(chǎng)行情分化明顯，一線城市市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，核心一二線樓市活躍度有了明顯回升。

土拍

受銷(xiāo)售持續(xù)下行及融資受限等因素影響，2022年土地市場(chǎng)供需均表現(xiàn)低迷，房企投資拿地大幅縮量。諸葛找房發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為90710.04萬(wàn)平方米，較2021年下跌38.07%；成交規(guī)劃建筑面積60291.32萬(wàn)平方米，較2021年下跌45.91%，但平均土地成交樓面價(jià)為5119元/平方米，較2021年上漲5.98%，再度刷新了成交樓面價(jià)新高。

值得注意的是，自2021年推行集中供地模式以來(lái)，土地市場(chǎng)監(jiān)管逐步加強(qiáng)，供需兩端凸顯謹(jǐn)慎特征，土地供需規(guī)模連續(xù)2年下滑，但平均成交樓面價(jià)已連續(xù)4年上揚(yáng)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，2022年土地市場(chǎng)基本呈現(xiàn)“溢價(jià)率低位徘徊，流拍率高位震蕩”的特征。年初全國(guó)多城積極出臺(tái)改善政策，土地市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)持續(xù)微升的態(tài)勢(shì)，5月份由于計(jì)劃集中拍地的活動(dòng)較少，市場(chǎng)熱度短暫下降，隨后于6月份再度回升。進(jìn)入下半年，房企銷(xiāo)售端尚未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)，資金鏈持續(xù)承壓，房企拿地態(tài)度轉(zhuǎn)變，溢價(jià)率自7月份起持續(xù)下行，至10月份溢價(jià)率創(chuàng)新低，僅有1.24%。隨后，在11月諸多金融支持政策加速落地的積極影響下，房企融資環(huán)境改善，拿地信心微升，溢價(jià)率止降轉(zhuǎn)升為7%，但仍處于歷史較低水平。

從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)上看，當(dāng)前銷(xiāo)售市場(chǎng)下行壓力仍較大，預(yù)計(jì)市場(chǎng)銷(xiāo)售企穩(wěn)回暖后，房企才會(huì)逐步恢復(fù)投資拿地意愿。

保交樓

2022年7月28日，中央要求壓實(shí)地方政府責(zé)任，首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”。隨后，“保交樓”頻頻出現(xiàn)在重大會(huì)議的決策部署中，監(jiān)管部門(mén)多次回應(yīng)并高度重視，各地政府也加快落實(shí)相關(guān)舉措及配套資金，有超70省市結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，實(shí)質(zhì)推動(dòng)“保交樓”舉措落地。

不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項(xiàng)工作。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)記者表示：“這是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次就房地產(chǎn)提出‘三保’政策。保交樓是穩(wěn)定需求側(cè)信心的基礎(chǔ)，是保民生的重要舉措，更是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的前提。而房地產(chǎn)在恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)層面有著重要作用，也是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的支柱力量。

2023年仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，伴隨著各個(gè)配套政策不斷落實(shí)，保交樓資金落實(shí)速度有望加快，將修復(fù)購(gòu)房者置業(yè)信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，如何按時(shí)保質(zhì)交付已成為檢驗(yàn)房企是否穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵指標(biāo)。

“三箭”齊發(fā)

2022年，地產(chǎn)融資“三支箭”——信貸支持工具、債券融資支持工具、股權(quán)融資工具連發(fā)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)提供了極大支持。

11月11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、個(gè)人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款、保護(hù)個(gè)人征信、延長(zhǎng)貸款集中制、住房租賃金融等共計(jì)16條措施，從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，政策力度空前。

11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)文表示，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，這是四年來(lái)再次啟動(dòng)房地產(chǎn)股權(quán)融資。12月21日，證監(jiān)會(huì)再發(fā)文稱(chēng)，允許符合條件的房企借殼上市，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組，這意味著在2010年被實(shí)質(zhì)上叫停的“房企借殼上市”重獲監(jiān)管層支持。

截至目前，已有60家銀行向120多家房企授信額接近5萬(wàn)億元，多家房企申請(qǐng)儲(chǔ)架式發(fā)債總規(guī)模超過(guò)1200億元，30家上市房企發(fā)布定增、配股再融資消息。在市場(chǎng)信心較為脆弱的情況下，金融監(jiān)管部門(mén)“三箭”齊發(fā)，幫助房企恢復(fù)“造血”功能，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況，對(duì)修復(fù)市場(chǎng)信心將起到積極作用。

支柱產(chǎn)業(yè)

行業(yè)定位決定政策導(dǎo)向，近期房地產(chǎn)再度被重申為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”。

2022年12月15日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國(guó)—歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話上發(fā)表書(shū)面致辭指出，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。

12月18日，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志在解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題時(shí)再次強(qiáng)調(diào)：“要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。”

央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)也公開(kāi)表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)是重點(diǎn)領(lǐng)域也是薄弱環(huán)節(jié)，理應(yīng)加大金融支持。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，支柱不能大幅度擺動(dòng)，要保持總體穩(wěn)定。

業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，肯定房地產(chǎn)的重要性更具積極意義，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的修復(fù)和宏觀經(jīng)濟(jì)的改善。

“五限”松綁

2022年可謂是房地產(chǎn)政策松綁大年，以限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商為主的“五限”松綁成為主流，并經(jīng)歷了從三四線城市到二線城市再到熱點(diǎn)城市的發(fā)展脈絡(luò)。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年已有超300個(gè)城市和地區(qū)出臺(tái)樓市利好政策近千條，達(dá)到近5年來(lái)的峰值。

在限購(gòu)方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年超百條限購(gòu)優(yōu)化政策發(fā)布，遍及多個(gè)省會(huì)城市以及熱點(diǎn)二線城市，內(nèi)容主要圍繞縮小限購(gòu)區(qū)域、降低購(gòu)房資質(zhì)和門(mén)檻、放寬多孩家庭和老年家庭限購(gòu)等。進(jìn)入12月，多個(gè)重點(diǎn)城市繼續(xù)“松綁”限購(gòu)，包括成都、西安、武漢、南京等，佛山甚至全面取消限購(gòu)。

曾幾何時(shí)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”被認(rèn)為是極具影響力的樓市收緊政策，2022年限貸政策的優(yōu)化成為重點(diǎn)，信號(hào)意義更加強(qiáng)烈。2022年以來(lái)，包括駐馬店、宜春、株洲、寶雞、蚌埠、洛陽(yáng)、遵義、肇慶等眾多三四線城市，以及鄭州、蘭州、天津、南京、杭州等重點(diǎn)二線城市，優(yōu)化了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，即對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，再次購(gòu)房時(shí)執(zhí)行首套房貸款政策。

房貸利率

2022年，央行三次下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），以求刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。1月20日，1年期LPR為3.7%，較上月下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.6%，較上月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。5月20日，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。8月22日，LPR第三次下調(diào)，1年期LPR為3.65%，較上月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。

不僅如此，央行還推出差別化信貸政策，比如5月份的政策指出，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)；9月份，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，符合條件的城市可自主決定新發(fā)放首套住房貸款利率下限。

5年期以上LPR是房貸利率定價(jià)的“錨”，很大程度上關(guān)系著房貸利率的變動(dòng)。信貸政策的進(jìn)一步寬松有助于降低居民購(gòu)房成本，帶動(dòng)住房需求釋放。

退稅

為了推動(dòng)換房交易，2022年9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布“關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例，退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

該政策針對(duì)的人群是“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房置業(yè)者，最高可以實(shí)現(xiàn)全部退還個(gè)稅。該政策對(duì)于有換房需求的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，有助于降低換房成本，激活改善性住房需求。

花式賣(mài)房

2022年，樓市下行壓力加劇，為了激發(fā)人們的購(gòu)房熱情，各地開(kāi)發(fā)商開(kāi)啟瘋狂模式，花式促銷(xiāo)賣(mài)房。

3月，招商蛇口與雅達(dá)國(guó)際合作開(kāi)發(fā)的烏鎮(zhèn)璟園發(fā)布了《買(mǎi)房送工作》的文章，其中提到兩種賺薪方式，第一種是入職招商蛇口，第二種是推薦其他客戶(hù)購(gòu)房獲得傭金。

6月中旬，位于河南杞縣、民權(quán)縣的兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別推出了“2元/斤，小麥換房”和“5元/斤，大蒜換房”的廣告，“河南兩縣城買(mǎi)房小麥、大蒜能抵首付”迅速登上熱搜，引發(fā)熱議。隨后，西瓜、水蜜桃、土豬等農(nóng)產(chǎn)品紛紛跟房子扯上了關(guān)系。

到了年底，開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)又有了新花樣。11月13日，南寧軌道薈在公眾號(hào)上發(fā)布了一則購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)：購(gòu)買(mǎi)南寧軌道地產(chǎn)旗下任一樓盤(pán)，南寧軌道地產(chǎn)將送給業(yè)主地鐵“VIP會(huì)員卡”，免費(fèi)坐地鐵10年。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，2022年開(kāi)發(fā)商的日子不好過(guò)，更需要在銷(xiāo)售上大做文章，不斷下沉尋找意向客戶(hù)。但是，花式營(yíng)銷(xiāo)在吸引人們眼球的同時(shí)，也須注意防范風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該把讓利做到實(shí)處，少一點(diǎn)噱頭，多一份實(shí)在。

保租房

2022年保障性租賃住房熱度持續(xù)升溫，各地推出了眾多措施加快保租房建設(shè)，從頂層設(shè)計(jì)到籌建實(shí)施再到監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)等，相關(guān)政策日趨完善和細(xì)化。

住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，40個(gè)城市計(jì)劃籌集建設(shè)240萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，數(shù)量相較2021年的94.2萬(wàn)套（間）增長(zhǎng)了2.55倍。截至10月底，全國(guó)已開(kāi)工建設(shè)和籌集保障性租賃住房約330萬(wàn)套（間），其中，40個(gè)城市已開(kāi)工建設(shè)和籌集270多萬(wàn)套（間），提前超額完成年度任務(wù)。

黨的二十大報(bào)告提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，表明中央將繼續(xù)發(fā)力完善住房供應(yīng)制度政策，并大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。相關(guān)部委也接連發(fā)文，組織各地做好發(fā)展保障性租賃住房情況的監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，督促各地加快保障性租賃住房建設(shè)。整體來(lái)看，保障性租賃住房已成為我國(guó)住房政策支持的最新發(fā)力點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年將迎來(lái)建成高峰，并將長(zhǎng)期影響我國(guó)住房供應(yīng)體系。

(關(guān)鍵字：2022樓市)