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盡管銷售信心回升，但調(diào)控政策的走向仍是影響樓市的最大變數(shù)。記者了解到，對(duì)于未來(lái)的政策走向，開(kāi)發(fā)商仍保持相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度，并認(rèn)為樓市調(diào)控將趨于長(zhǎng)效，但短期內(nèi)繼續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲政策的可能性正在降低。為了減少受政策的影響程度，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在“金九銀十”的推盤項(xiàng)目仍以滿足首次置業(yè)和首次改善的剛需產(chǎn)品為主。
“未來(lái)地產(chǎn)政策應(yīng)該會(huì)適度微調(diào)。”聯(lián)達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)楊少鋒在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)產(chǎn)生了一定影響，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)可能性較小。
“房地產(chǎn)調(diào)控從大方向上看還是會(huì)從緊，限購(gòu)、限貸政策不會(huì)有太大變化，投資和投機(jī)性需求的抑制也會(huì)繼續(xù)。但是對(duì)剛需群體的政策微調(diào)有可能出現(xiàn)，所以剛需型產(chǎn)品還是金九銀十期間主要推出的類型。”北京某房企負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
保利地產(chǎn)也表示，限購(gòu)、限貸等基本調(diào)控政策不會(huì)放松，但預(yù)計(jì)支持首次置業(yè)者購(gòu)房需求的政策微調(diào)仍將陸續(xù)出現(xiàn)，下半年以“滿足剛性需求為主的普通住宅熱銷”為特點(diǎn)的市場(chǎng)回暖仍將持續(xù)。
正是由于政策對(duì)剛性需求的支持，目前以首次置業(yè)和首次改善為主的剛需樓盤成為各家開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)奪點(diǎn)。萬(wàn)科上半年所銷售的住宅中，144平方米以下戶型占比達(dá)到89%，未來(lái)將繼續(xù)堅(jiān)持以中小戶型普通商品房為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在上半年也調(diào)整了項(xiàng)目定位，重點(diǎn)滿足首次置業(yè)與首次改善為主的剛需群體。保利地產(chǎn)中小戶型產(chǎn)品占上半年新推住宅套數(shù)及住宅銷售套數(shù)的比重均超過(guò)90%。
從北京9月計(jì)劃入市的41個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，有38個(gè)為普通住宅項(xiàng)目，3個(gè)為別墅項(xiàng)目。朝陽(yáng)、房山等區(qū)域均有大量面向剛需的新建住宅入市。
“其實(shí)從6月份的時(shí)候我就關(guān)注這個(gè)樓盤，本來(lái)開(kāi)發(fā)商計(jì)劃在8月開(kāi)一棟樓，卻一直都沒(méi)開(kāi)成。現(xiàn)在聽(tīng)說(shuō)要在9月中旬加推兩棟，但優(yōu)惠活動(dòng)沒(méi)有了。”在北京西紅門附近某樓盤的售樓處，一位前來(lái)看房的購(gòu)房者這樣表示。中國(guó)證券報(bào)記者注意到，該樓盤在6月初曾經(jīng)推出240套房源，并推出登記日到開(kāi)盤日每日減免購(gòu)房款的活動(dòng)。受此帶動(dòng)，房源很快售罄。此后開(kāi)發(fā)商又計(jì)劃立刻加推兩棟樓，但卻一直拖到了8月底。根據(jù)開(kāi)發(fā)商最新計(jì)劃，9月中下旬將推出兩棟樓，主打戶型為面向剛需的兩居室中小戶型，而曾在6月實(shí)施的優(yōu)惠活動(dòng)已不再延續(xù)。
不僅是推出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，各大房企也紛紛將主要精力轉(zhuǎn)向受調(diào)控影響程度較小的二三線城市。萬(wàn)科2011年在一線城市北上廣深的銷售占比僅為28.7%，而今年8個(gè)新增項(xiàng)目則全部位于二三線城市。上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京地區(qū)的銷售額占比下降至28%，公司總裁李明表示，上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在大連占有的市場(chǎng)份額達(dá)到18%，秦皇島和中山則分別達(dá)到12%和6%，今年將加大這些地區(qū)的開(kāi)發(fā)力度。
值得注意的是，房產(chǎn)稅改革步伐正日益加快，有望成為后期全國(guó)樓市調(diào)控的新方向。對(duì)此，張大偉認(rèn)為，從重慶與上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況來(lái)看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)樓市影響并沒(méi)有預(yù)期的那么大，征稅額及范圍也沒(méi)有影響剛需人群。不過(guò)，張大偉直言，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅征收范圍逐漸擴(kuò)大會(huì)影響到非自住房產(chǎn)，這可能代表著“后限購(gòu)時(shí)代”的調(diào)控方向。
（關(guān)鍵詞：開(kāi)發(fā)商 調(diào)控政策 樓市）
