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自國務(wù)院督查組回京后，房地產(chǎn)調(diào)控一直沒有新動作出臺，這成為懸在市場之上的一只的“靴子”。目前市場對于樓市調(diào)控加碼的預(yù)期強烈，房產(chǎn)稅改革試點擴容、預(yù)售制調(diào)整、二手房交易稅費提高等均被認為是儲備手段。對此，住建部政策研究中心副主任王玨林在接受中國證券報記者采訪時表示，預(yù)售制雖有弊端，但在房地產(chǎn)業(yè)融資渠道仍未拓寬之時，尚未到預(yù)售制退出的時機。
他還認為，在當前的政策敏感期，只要嚴格落實“新國八條”的要求，就能基本達到穩(wěn)定市場的效果。未來政策的導(dǎo)向也將以“新國八條”為主要依據(jù)。如果再出臺新政，也不會越出這個范圍。
調(diào)整預(yù)售制需綜合考慮
中國證券報：現(xiàn)階段預(yù)售制有沒有必要調(diào)整？應(yīng)該怎么調(diào)整？
王玨林：之所以推出預(yù)售制度，主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成問題。一方面，房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，需要資金注入；另一方面，金融市場不健全，融資渠道太少。如果沒有預(yù)售制，企業(yè)、市場就缺乏資金支持，行業(yè)也就沒辦法發(fā)展。
要取消預(yù)售制，首先要考慮的是企業(yè)的融資渠道是否已經(jīng)拓寬。在現(xiàn)有的融資環(huán)境下，預(yù)售款占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的比例將近1/3，去掉這1/3的資金，企業(yè)就失去了開發(fā)能力。沒有開發(fā)能力，房屋供應(yīng)就會出現(xiàn)短缺。所以說，當融資渠道拓寬以后，企業(yè)對預(yù)售資金的依賴減少時，才可以慢慢取消預(yù)售制。
當然，預(yù)售制確實有不合理的地方，就像我買東西時先給錢了，東西卻拖很長時間才給，東西如果是壞的，這些錢還不能退。這樣對消費者確實不公平。但房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，如果不解決資金問題，行業(yè)就沒法發(fā)展。所以預(yù)售制度的調(diào)整既要考慮保護消費者，又要考慮推動企業(yè)發(fā)展。
政策導(dǎo)向主要循“新國八條”
中國證券報：國務(wù)院督查組回京后，外界一直預(yù)期將出臺調(diào)控新政，但到目前為止，政策層面一直沒有新動作。將來會不會有新的調(diào)控手段出臺？
王玨林：這次督查一方面是形勢需要，另一方面也是半年的常規(guī)督查工作。但在現(xiàn)階段，確實應(yīng)該梳理一下去年出臺的“新國八條”，看哪些條款落實到位了，哪些還沒有落實到位。其實只要按照“新國八條”的要求，穩(wěn)定市場基本上沒有太大的問題。
最近不少城市推出一些“小動作”，這是根據(jù)局部利益做出的調(diào)整，沒有從大局的角度考慮。別看這些“小動作”不會影響到更多的城市，但會影響政策預(yù)期。
現(xiàn)在是政策的敏感期，要保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，首先要穩(wěn)定政策。未來政策的導(dǎo)向還是主要依據(jù)“新國八條”，落實好“新國八條”的要求。同時也要穩(wěn)定房價，房地產(chǎn)的消費預(yù)期不要太集中，否則很容易把房價抬上去。實際上，只要大家把政策和形勢分析清楚，理性地看待市場和房價，市場就能保持穩(wěn)定。
中國證券報：在“新國八條”的基礎(chǔ)上，有沒有可能出臺進一步的調(diào)控政策？
王玨林：落實好“新國八條”，在穩(wěn)定市場方面就沒什么問題。如果再出臺政策，也不會越出“新國八條”的范圍。
不用擔(dān)心市場供應(yīng)斷裂
中國證券報：目前房地產(chǎn)業(yè)對整體政策的預(yù)期不明朗，很多企業(yè)放緩拿地和開發(fā)的節(jié)奏，這會不會造成市場供應(yīng)的斷裂？
王玨林：這個不用擔(dān)心。首先，市場自身有一個調(diào)節(jié)的機制；第二，很多房地產(chǎn)企業(yè)要運作，要發(fā)展，不可能停工；第三，市場上還有不少空置的房屋；第四，雖然市場的積極性顯得不高，但實際開工量并不少�？傊热蛔呤袌雎肪�，就不用擔(dān)心沒人蓋房子，在特殊的階段出現(xiàn)觀望情緒是正常的。
政府應(yīng)該抓好市場秩序，打擊囤地、囤房的現(xiàn)象。只要把這個問題抓好，市場供應(yīng)就能跟上。
中國證券報：對企業(yè)來說，現(xiàn)在是不是一個拿地開工的好時機？
王玨林：經(jīng)過這一輪調(diào)整，市場形勢發(fā)生了很大的變化，雖然現(xiàn)在遇到了一定的困難，但也是一個發(fā)展期和機遇期，需要企業(yè)重新定指標、定方向、定戰(zhàn)略。當大家都觀望的時候往前走，肯定就能走得快一些。
（關(guān)鍵詞：住建部 預(yù)售制 房地產(chǎn) 融資渠道 ）
