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房地產(chǎn)調(diào)控再臨重要關(guān)口。以限購(gòu)等手段為主的樓市調(diào)控持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，市場(chǎng)孕育的壓力越大。分析人士認(rèn)為，應(yīng)盡快開(kāi)展房地產(chǎn)稅收制度改革，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍、強(qiáng)化交易環(huán)節(jié)稅收政策，用稅收長(zhǎng)效機(jī)制逐漸取代限購(gòu)等行政手段，有效抑制投資和投機(jī)需求。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房產(chǎn)稅等相關(guān)政策的出臺(tái)，有利于減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。
7月以來(lái)，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)3月來(lái)的上漲趨勢(shì)，成交量創(chuàng)年內(nèi)新高。北京多個(gè)地區(qū)二手房成交均價(jià)已回到本輪調(diào)控前水平。6月70個(gè)大中城市中新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量環(huán)比已經(jīng)翻倍。
長(zhǎng)期以來(lái)，地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)較大，許多地方政府土地出讓金收入占地方實(shí)際財(cái)政收入的三分之一甚至一半以上。特別是今年，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，地方政府財(cái)政收入增速下滑明顯，加之樓市調(diào)控致使地方土地出讓收入銳減，一些地方政府頻繁出現(xiàn)放松調(diào)控的“小動(dòng)作”，“地王”重現(xiàn)市場(chǎng)，讓房?jī)r(jià)抬頭預(yù)期逐漸升溫，一定程度上推動(dòng)房?jī)r(jià)反彈。
一向清淡的7月樓市已現(xiàn)火爆，不遠(yuǎn)的“金九銀十”更可能對(duì)現(xiàn)有的調(diào)控成果造成沖擊。因此，房地產(chǎn)稅收制度改革應(yīng)作為樓市調(diào)控的新手段盡快“祭出”。對(duì)存量房和新增住房征收房產(chǎn)稅，加強(qiáng)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收征管，將有助于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快反彈。此外，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅可以為地方政府開(kāi)辟新的稅源，并逐漸成為地方主體稅種，有助于消解地方政府土地出讓金和營(yíng)業(yè)稅等收入減少的影響，打消地方政府“反調(diào)控”的沖動(dòng)。更重要的是，稅收作為財(cái)政政策的長(zhǎng)效手段，將在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)發(fā)揮作用，有力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。
稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，在發(fā)達(dá)國(guó)家已有成熟經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。德國(guó)對(duì)住房交易征收高額土地購(gòu)買(mǎi)稅和資本所得稅，炒房現(xiàn)象近乎絕跡，房?jī)r(jià)漲幅長(zhǎng)期保持較低水平；美國(guó)的房產(chǎn)稅更是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，有的州占比甚至高達(dá)80%，有效地控制了投機(jī)炒作。
分析人士認(rèn)為，當(dāng)樓市調(diào)控步入深水區(qū)，應(yīng)考慮從以下三個(gè)方面推動(dòng)房地產(chǎn)稅收制度改革，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果。
一是盡快擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。在總結(jié)上海、重慶等地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至北京、廣州等一線(xiàn)城市，并考慮對(duì)存量房和新增住房同時(shí)征收。這樣既可以增加市場(chǎng)存量房供應(yīng)，減少新的投資投機(jī)需求，又能為地方政府培育主體稅種，從根本上遏制房?jī)r(jià)上漲。
二是研究出臺(tái)更為科學(xué)的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策，包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和契稅等。對(duì)持有年限較長(zhǎng)的房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑴p征或免征各項(xiàng)稅收；對(duì)持有年限較短的，加大加重稅收力度，提高稅率，既起到抑制投資投機(jī)需求的作用，又有利于培育完善房屋租賃市場(chǎng)。
三是嚴(yán)格實(shí)施各項(xiàng)稅收政策。進(jìn)一步推動(dòng)全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，在此基礎(chǔ)上嚴(yán)格房產(chǎn)稅的征收，在交易環(huán)節(jié)打擊“陰陽(yáng)合同”等。
