樓市“金九銀十”前瞻

“金九銀十”已經(jīng)來臨。傳統(tǒng)上，樓市的“金九銀十”，是指很多樓盤都會選在九、十月開盤，而此時人們的消費心理比較松動，所以這兩個月的住房銷售額會明顯高于其他月份。繼去年9·30調(diào)控之后，今年3月份房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)趨嚴。在史上最嚴的房地產(chǎn)調(diào)控后，今年的“金九銀十”會呈現(xiàn)怎樣的狀態(tài)？

目前來看，房企融資依然從緊。土地市場則供需兩旺：在監(jiān)管層的督促下，熱點城市加大土地供應，而房企爭搶部分熱門地塊。近日，部分龍頭房企公布了最新的銷售數(shù)據(jù)。從銷售單價上看，8月四家企業(yè)銷售單價已經(jīng)出現(xiàn)明顯下降。而由于部分企業(yè)提高了年度業(yè)績目標，這些房企可能會采取以價換量的形式迎接“金九銀十”。

截至9月5日下午，萬科、恒大、融創(chuàng)、富力、旭輝等幾家龍頭房企發(fā)布了8月的銷售業(yè)績。其中，恒大、旭輝的銷售額比7月有所下降，其余三家則趨穩(wěn)回升。但從銷售單價上看，4家企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)明顯下降的趨勢。

8月既是傳統(tǒng)的樓市淡季，又因樓市調(diào)控而迎來市場下行。但從幾家龍頭房企的業(yè)績上看，似乎并未受到這些因素的影響。

截至9月5日下午，萬科、恒大、融創(chuàng)、富力、旭輝等幾家龍頭房企發(fā)布了8月的銷售業(yè)績。其中，恒大、旭輝的銷售額比7月有所下降，其余三家則趨穩(wěn)回升。但從銷售單價上看，4家企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)明顯下降的趨勢。

分析人士指出，大型房企的銷售業(yè)績總體穩(wěn)定，這得益于其全面的業(yè)務布局和靈活的價格策略。但價格的下調(diào)，仍然顯示出調(diào)控政策下市場降溫的影響。

從前8月業(yè)績來看，上述幾家房企都比去年有了較大幅度的提升，融創(chuàng)的增長率甚至達到111%。由于部分企業(yè)提高了年度業(yè)績目標，按照大部分受訪者的觀點，可能有越來越多的房企采取以價換量的形式迎接“金九銀十”。

大型房企業(yè)績穩(wěn)定

萬科發(fā)布的業(yè)績簡報顯示，2017年1-8月份，萬科累計實現(xiàn)銷售面積2391.6萬平方米，銷售金額3497.8億元，同比分別增長34.5%和47.3%。由于碧桂園尚未公布8月業(yè)績，目前萬科暫為已公布銷售規(guī)模最大的房企。

前8月，恒大累計合約銷售金額約達3216.8億元，累計合約銷售面積3246.7萬平方米，同比分別增長38%和10%。

實現(xiàn)了多宗并購的融創(chuàng)，前8月實現(xiàn)合約銷售金額1646.8億元(其中合同銷售金額為1614.3億元，預訂銷售金額為32.5億元)，同比增長111%，是增速最快的房企之一。但與其上調(diào)后的年度銷售目標(3000億)相比，目前的完成率僅為53.8%。

富力和旭輝同樣錄得很好的業(yè)績，兩家公司的年度銷售目標均為800億，到今年8月，旭輝實現(xiàn)609.1億的合同銷售額，目標完成率為76.1%；富力實現(xiàn)銷售519.9億元，完成目標的65.0%。

但從8月單月的表現(xiàn)來看，各家企業(yè)并不一致。

萬科在8月實現(xiàn)銷售金額370.4億元，比恒大的334.3億元略勝一籌。這均是兩家公司今年以來的相對低位，其中萬科是第三低點，恒大是第二低點。而旭輝8月銷售52億元，比7月的85.6億元下滑了近四成，為今年的月度最低點。

融創(chuàng)和富力則實現(xiàn)業(yè)績的逆勢上揚。融創(chuàng)8月合同銷售金額305.4億元，實現(xiàn)今年以來的月度新高，且同比漲幅達到237%。富力銷售金額72.3億元，環(huán)比上漲22%。

據(jù)悉，今年大部分房企的銷售高點出現(xiàn)在3月和6月，前者是因為尚未受到新一輪調(diào)控政策的影響，后者則是由于企業(yè)沖擊年中業(yè)績所致。但大型房企的業(yè)績相對穩(wěn)定，波動幅度并不大，如恒大除6月和7月外，今年的月度銷售金額一直維持在300億到400億之間。

“大型企業(yè)因為布局城市廣、貨源充足、產(chǎn)品線豐富，可以通過各種方式調(diào)配業(yè)績，比如改變推盤節(jié)奏、產(chǎn)品類型、價格策略等，來維持業(yè)績的穩(wěn)定。”北京某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“相比中小企業(yè)，大型房企的月度業(yè)績雖有波動，但總體在可控的范圍內(nèi)。”

對于不同房企之間8月銷售規(guī)模的不同變化，該人士認為這取決于年度目標的完成情況。銷售目標完成較好的房企，會適度放緩節(jié)奏，反之則會通過降價等方式，加快推貨節(jié)奏。

房企有加快推盤的可能

受傳統(tǒng)淡季和樓市調(diào)控雙重因素影響的8月，市場交易量已經(jīng)處于階段性低點。

根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，8月北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽1793套，環(huán)比增長6.7%，同比則下降75.5%。二手房成交量在連續(xù)4個月的快速下調(diào)后基本觸底，簽約7712套。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上海8月新建商品住宅成交面積45.4萬平方米，環(huán)比減少32.4%，同比下滑75.7%。廣州的新房成交套數(shù)也同比下降了50%以上，且有機構(gòu)統(tǒng)計，新房成交均價也出現(xiàn)下滑。據(jù)各機構(gòu)的數(shù)據(jù)，南京、蘇州、武漢、廈門等熱點城市同樣在8月遭遇銷售低點。

熱點城市市場的變化，正對房企的銷售產(chǎn)生影響。上海易居研究院對30家A股上市房企在50個樣本城市的銷售進行統(tǒng)計。數(shù)據(jù)顯示，8月上述房企的新建商品房銷售面積為516萬平方米，環(huán)比減少25%，同比減少33%。且自今年5月以來，該數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)三個月出現(xiàn)下滑。

由于這50個城市以熱點城市為主，為房企的業(yè)績重心，因此有26家企業(yè)的銷售面積出現(xiàn)下滑，包括萬科、金地、綠地、華夏幸福等大型企業(yè)。僅有4家企業(yè)的銷售面積回升。

上海易居研究院指出，在熱點城市調(diào)控不斷收緊的情況下，房企的區(qū)域市場銷售業(yè)績受到了沖擊。

該機構(gòu)認為，考慮到很多房企制定了較高的年度銷售目標，而且此前推盤節(jié)奏略有放緩，所以可以預計，在即將到來的“金九銀十”，房企有加快推盤的可能，以對沖近期銷售業(yè)績下滑的風險。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進進一步向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，在融資渠道收緊的情況下，不排除部分房企采取以價換量的方式進行銷售。

從已經(jīng)發(fā)布銷售數(shù)據(jù)的企業(yè)來看，價格調(diào)整的端倪已經(jīng)出現(xiàn)。公告顯示，融創(chuàng)在8月的銷售均價為16670元/平方米，比7月略降3.5%，且這是自今年5月以來連續(xù)四個月出現(xiàn)下降。旭輝8月銷售均價為15500元/平方米，為去年8月以來的最低。

萬科并未公布銷售價格，但根據(jù)其現(xiàn)有數(shù)據(jù)測算，萬科的銷售均價已連續(xù)6個月下滑，從2月的1.63萬元下降到8月的1.35萬元。根據(jù)富力銷售數(shù)據(jù)測算出的單價，同樣呈總體下降的態(tài)勢。大型房企中，僅有恒大的銷售均價維持穩(wěn)定。

嚴躍進認為，銷售價格下調(diào)雖有房企主動調(diào)整銷售區(qū)域、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等因素的存在，但限價、限購等調(diào)控政策的影響仍然不可忽略。他認為，隨著市場的進一步下行，這很可能成為未來房企的策略重點。受此影響，今年的“金九銀十”期間，房地產(chǎn)市場仍然有回暖的可能。
 

(關鍵字：房企 樓市)