中國樓市發(fā)展如何實現(xiàn)從舊模式向新模式的轉(zhuǎn)換？2024年開年以來，從國家部委到各地方探索推出了一系列政策和機制，向穩(wěn)定樓市和構(gòu)建新發(fā)展模式邁步，房地產(chǎn)市場上四大趨勢顯現(xiàn)。

其一，精準支持房地產(chǎn)項目融資。

滿足房企合理融資需求有了新的落地機制。近日，中國住建部等兩部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》。其中提到，建立由城市政府分管住建的負責人擔任組長，屬地住建部門、國家金融監(jiān)管總局派出機構(gòu)等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。該機制為房地產(chǎn)項目融資對接搭建平臺，向金融機構(gòu)推送可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單等。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，這一機制建立有助于區(qū)分集團風險和項目風險，精準支持房地產(chǎn)項目融資。在這一新機制下，一方面，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目融資將加快審批流程；另一方面，暫時遇到困難但資金能基本平衡的項目也能通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式獲得支持。上述兩方面發(fā)力，精準支持房地產(chǎn)項目融資，將有助于房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)。

其二，多地試點現(xiàn)房銷售模式。

2021年以來，北京、杭州、合肥、西安、寧波、鄭州等多地推進現(xiàn)房銷售試點。以北京為例，中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，2022年至2023年7月，北京推出的住宅用地中，超半數(shù)地塊設置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。去年9月，雄安新區(qū)稱，取消商品住房預售，實行現(xiàn)房銷售。湖南岳陽、浙江衢州、河北唐山、廣西柳州等地近月來發(fā)布的房地產(chǎn)相關(guān)政策中也提出鼓勵開展商品房現(xiàn)房銷售試點。

這意味著作為基礎性制度之一，在中國國內(nèi)實施30年的期房銷售制度正發(fā)生變化。當然，這一過程不會一蹴而就。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，從預售制向現(xiàn)房銷售模式的轉(zhuǎn)型是一個循序漸進的過程，不僅需要開發(fā)商具備更高的運營能力，還需要金融、土地出讓等全方位配套政策的支持。他認為，國內(nèi)城市向現(xiàn)房銷售模式的轉(zhuǎn)型過程中，或建立商品房預售、現(xiàn)售并存的漸進式過渡模式。

其三，“房票”安置“重出江湖”。

曾在棚戶區(qū)改造中扮演重要角色的“房票”安置近期重回人們視野。近日，廣州市荔灣區(qū)在舊城改造項目中試點推行“房票”安置模式，發(fā)布了第一批“房票”。日前印發(fā)的《佛山市國有土地上房屋征收與補償辦法》中也提出，具備實施條件的項目，被征收人可選擇“房票”等方式安置。

所謂“房票”，就是給征遷居民發(fā)購房券，持券者可以去指定區(qū)域、項目等選房。“房票”制度的推出被視為一種更為快捷、靈活的補償方式。特別是當前中國房地產(chǎn)市場從大規(guī)模增量建設轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并存階段，城市更新需求日益增長。

中指研究院華南分院院長楊紅俠認為，對地方政府而言，“房票”安置有助于加快推進重點片區(qū)城市更新改造，同時，在一定程度上緩解舊改過程中地方政府短期財政集中支出壓力。據(jù)中指研究院監(jiān)測，目前已有鄭州、南京等40多個二三線城市推出房票安置政策。

其四，穩(wěn)定市場，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2023年中國有200余地方出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策超670次。2024年，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策、穩(wěn)定市場仍是各城市的重點任務之一。

近日，上海市青浦區(qū)、奉賢區(qū)出臺人才安居新政，有條件地放開外地單身人士限購，縮短居民購房對社保、個稅的年限要求等。廣東東莞宣布，1月1日起階段性取消首套住房房貸利率下限。河南洛陽出臺十條措施，支持剛性和改善性住房需求。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，由于目前三四線城市的限制性政策已基本放開，未來或更多通過購房補貼等方式促進需求釋放；核心一二線城市政策優(yōu)化空間相對更大，2024年有望繼續(xù)調(diào)整，降低購房成本和購房門檻仍是主要方向。

(關(guān)鍵字：中國樓市)