白銀時(shí)代令內(nèi)地房企的日子愈發(fā)艱難，但一向以盈利能力而見長的中國海外發(fā)展有限公司（以下簡稱“中海地產(chǎn)”）卻似乎絲毫不受影響。8月19日，中海地產(chǎn)公布了今年上半年的運(yùn)營數(shù)據(jù)，報(bào)表顯示，截至今年6月底中海地產(chǎn)賣樓收入同比增長了近17%至854.5億港元，營業(yè)收入則上升了19.5%至648.5億港元，經(jīng)營溢利增加18.3%達(dá)到232.9億港元，毛利率高達(dá)32.2%。

“過去十幾年公司的平均毛利率水平都維持在33%~35%之間，相信未來可以繼續(xù)保持這一水平”，當(dāng)天，中海地產(chǎn)董事局主席郝建民在香港召開的業(yè)績會(huì)上對《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示，盈利能力是中海核心的競爭優(yōu)勢，隨著行業(yè)整合的加速，中海下半年將繼續(xù)尋找適當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)伺機(jī)加強(qiáng)土儲(chǔ)。

截至6月底，中海地產(chǎn)的凈借貸比率只有13.4%，賬面上持有的現(xiàn)金則達(dá)到約786億港元，這將為其下半年的“掃貨”提供強(qiáng)有力的火力，對于剛剛完成資產(chǎn)整合的中海而言，下半年是否是其新一輪擴(kuò)張的開始？

母企注資助漲業(yè)績

盡管上半年“330新政”的出臺(tái)刺激了樓市成交，但由于一季度市場過于低迷，今年上半年大多數(shù)房企的銷售情況都不及預(yù)期，中海卻是個(gè)例外。期內(nèi)，中海的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售總額（含合營和聯(lián)營項(xiàng)目銷售）按年增長了約17%至854.5億港元，對應(yīng)的銷售面積達(dá)到582萬平方米，其中內(nèi)地地產(chǎn)物業(yè)合同銷售總額增長了18.1%至810.7億港元。

除了內(nèi)地房地產(chǎn)市場氣氛的改善之外，中海自身的資產(chǎn)整合也為其業(yè)績提供了強(qiáng)大的助推力。經(jīng)過長達(dá)21個(gè)月的整合后，今年5月7日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱，中海地產(chǎn)完成了針對母公司中建股份的資產(chǎn)吸納，中建股份旗下位于北京、上海、天津、重慶、蘇州、成都、西安、烏魯木齊、長沙、濰坊、淄博及英國倫敦的相關(guān)物業(yè)項(xiàng)目，最終以18.24億元人民幣的價(jià)格注入到了中海地產(chǎn)。

資料顯示，這部分項(xiàng)目資產(chǎn)涉及的土地建筑面積約891萬平方米，這不僅極大補(bǔ)充了中海在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備，也為中海提供了額外的大量可供銷售資源及穩(wěn)定租金收入。

“上半年的銷售中，5至6月的業(yè)績中有近30億元的銷售貢獻(xiàn)都是由母公司注入的資產(chǎn)所帶來”，郝建民表示，今年下半年由于注入資產(chǎn)所帶來的可銷售量規(guī)模大概還有300億元，考慮到這一積極因素，公司將把今年的銷售目標(biāo)從年初制定的1680億港元上調(diào)至1800億港元。

這是今年首個(gè)宣布上調(diào)銷售目標(biāo)的房企。今年前七個(gè)月，中海已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了960億港元的銷售額，完成其新的全年銷售目標(biāo)1800億港元中的53%，再加上下半年其還將新增可售資源1500億港元，不少券商認(rèn)為，中海完成上述目標(biāo)不會(huì)有太大難度。

值得注意的是，其注入的部分資產(chǎn)平均毛利率也可達(dá)到35%，在評級(jí)機(jī)構(gòu)瑞銀看來，中海地產(chǎn)能夠通過較低的價(jià)格取得該批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其盈利水平將更有保障。今年4月，瑞銀將中海的盈利年復(fù)合增長率預(yù)測至18%，并預(yù)期中海地產(chǎn)2015~2017年毛利率平均可達(dá)約33%，高于目前25%~30%的同行業(yè)公司平均水平。

盡管通過資產(chǎn)整合獲得了大量的土地儲(chǔ)備，但中海的胃口并不僅于此。今年上半年，中海在土地市場上仍然保持了足夠的進(jìn)取力度。從年初至今，中海地產(chǎn)通過公開市場在內(nèi)地廈門、濟(jì)南、青島、南京、廣州等五個(gè)城市拿下了5幅地塊，新增土儲(chǔ)建筑面積226萬平方米，截至6月底，其總土儲(chǔ)建筑面積已經(jīng)達(dá)到4400萬平方米。

根據(jù)中海年初制定的“新增1000萬”土儲(chǔ)的目標(biāo)，今年下半年中海依然有足夠的土儲(chǔ)增持空間。“新增1000萬平方米的土地儲(chǔ)備這個(gè)目標(biāo)沒有變化，我們會(huì)繼續(xù)尋找適當(dāng)?shù)耐顿Y機(jī)會(huì)，包括公開市場獲取、并購和聯(lián)合”，郝建民表示，隨著行業(yè)整合的加速，一些管理能力較差、財(cái)務(wù)實(shí)力較弱的房企將不得不退出市場，投資并購的機(jī)會(huì)增加，這對中海而言是一個(gè)難得的機(jī)會(huì)，“公司目前已經(jīng)有一些并購目標(biāo)，但目前還不方便透露。”

囤糧備戰(zhàn)吸納土儲(chǔ)

盡管中海方面不愿意透露更多并購標(biāo)的的信息，但其已經(jīng)在財(cái)務(wù)上為并購做好了充分的準(zhǔn)備。財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，截至6月底，中海地產(chǎn)的凈借貸比率只有13.4%，賬面上持有的現(xiàn)金更是高達(dá)約786億港元，現(xiàn)金量創(chuàng)下了其歷年來同期的最高水平。

“于今年6月底，集團(tuán)未付的土地費(fèi)用僅為港幣84.1億元，下半年到期的銀行貸款也只有35.8億港元，考慮到下半年銷售資金回籠的持續(xù)改善，在今年底前集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況都會(huì)維持一個(gè)理想的水平”，中海在年報(bào)中表示。

充裕的資金為中海即將進(jìn)行的潛在并購做好了準(zhǔn)備。“今年上半年我們只完成全年土地儲(chǔ)備目標(biāo)的四分之一不到，主要是由于土地市場太過于平淡，下半年我們有足夠的資金實(shí)力去增加合適的土儲(chǔ)。”郝建民對本報(bào)記者表示，目前集團(tuán)已經(jīng)做好了一系列的財(cái)務(wù)安排，包括控制借貸水平和保持較多的財(cái)務(wù)資源以備不時(shí)之需。

除了維持賬面現(xiàn)金穩(wěn)定外，今年7月份，中海還通過法國巴黎銀行、星展銀行、匯豐銀行等銀行做了一筆總額達(dá)到6億、期限為四年的歐元債融資，該筆融資不僅票面利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國內(nèi)融資水平，只有1.75%，最終申購總金額也達(dá)到9.3億歐元。

中海表示，該次歐元債是公司應(yīng)對強(qiáng)美元下開拓融資渠道的嘗試，該歐元債能夠發(fā)行成功，開創(chuàng)了中國房地產(chǎn)企業(yè)歐元債發(fā)行的先河，集團(tuán)將會(huì)根據(jù)銷售進(jìn)度和可供使用的財(cái)務(wù)資源來決定投資規(guī)模，伺機(jī)以低成本加大優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的吸納。

然而，可以預(yù)見的是，在經(jīng)歷了大半年的冷淡成交后，今年下半年的國內(nèi)土地市場競爭將會(huì)更加激烈。

除了中海之外，國內(nèi)多家龍頭房企目前均在加緊籌糧，在過去的一個(gè)多月時(shí)間里，包括萬科、萬達(dá)、恒大、龍湖等在內(nèi)的28家上市房企都拋出了大額度的境內(nèi)融資計(jì)劃，總?cè)谫Y規(guī)模近1500億元，不少房企的融資規(guī)模都超過100億元，創(chuàng)下歷史新高，不少龍頭房企都手握重金，希望在下半年的土地市場上顯一番身手。

這意味著中海在內(nèi)地將面臨著激烈的競爭。今年上半年以來，恒大、保利都在開足馬力在市場上尋求項(xiàng)目并購機(jī)會(huì)，恒大更是接連吞下了華人置業(yè)、中渝之地位于成都、重慶的大量土地項(xiàng)目，這是行業(yè)變革的一個(gè)明顯信號(hào)。對于資金實(shí)力占據(jù)絕對優(yōu)勢的中海而言，資金并不會(huì)成為問題，問題在于中海要如何尋找到合適自己的并購標(biāo)的物？

而在中海一直堅(jiān)持深耕的一線城市及重點(diǎn)城市，其土地市場也開始呈現(xiàn)出白熱化的競爭態(tài)勢。今年上半年，上海、南京、廈門、廣州等城市已出讓的土地價(jià)格都創(chuàng)下新高，房企回歸一二線城市拓展的趨勢非常明顯，對中海而言，如何以一個(gè)股東滿意的合適價(jià)格從公開市場獲取土地將是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

對此，郝建民認(rèn)為，內(nèi)地房地產(chǎn)市場雖然競爭激烈，但仍然是一個(gè)“朝陽行業(yè)”，還有很多機(jī)會(huì)和發(fā)展空間，“相比其他房企轉(zhuǎn)型，我們會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持在城市核心地段開發(fā)精品住宅的策略，追求快速開發(fā)、快速銷售和資金回籠，我們不會(huì)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)依然會(huì)是我們的主業(yè)。”

(關(guān)鍵字：中海 房地產(chǎn))